湖南法治报全媒体见习记者 蒋文娟 通讯员 龚拥军 森森

初秋的张家界，暑气尚未完全褪去。张家界市永定区人民法院派驻永定区综治中心调解室内，当陈某等4名业主代表在调解协议上郑重按下手印，一桩历时两年、牵涉116户业主、总金额130余万元的逾期交房违约金系列纠纷，终于暂告一段落。

望着一摞摞签好、印满红手印的调解文书，永定区法院立案庭庭长漆辉伏长长舒了一口气。缠绕在业主、企业两方身上近两年的矛盾焦灼，仿佛也随着这一枚枚红印，悄然散尽。

百余业主集体维权

2021年，陈某等190多户业主掏出大半辈子积蓄，与某开发商公司签下《商品房销售合同》，约定2023年6月30日前交房。然而，几年后，等来的是延期交付通知。

受政策规划降层、开发商资金链断裂等多重因素影响，项目一度停工烂尾。一边是按月还的房贷，一边是迟迟不见影的房子，业主们坐不住了。2024年4月，他们一股脑涌进法院要求立案。

“一群人挤进来，连下脚的地方都没有。”漆辉伏直摇头。业主拍着桌子大喊：“我们几十万的血汗钱扔进去了，房子连个影都没有！”

“你们的心情我们完全理解，辛苦攒钱买房，却迟迟不能入住，换谁都会急。”漆辉伏一边安抚大家的情绪，一边赶忙向领导汇报后马上联系开发商代理人了解情况。业主们的诉求很直接：先拿房，再赔违约金。开发商对违约事实不回避，但也一肚子苦水：“工期延误不是我们故意，一系列客观原因耽误了施工，应该扣10个月工期。再说违约金标准太高，我们实在赔不起。”

“合同白纸黑字写好了交房时间，我们每个月还在还房贷，凭什么扣这么久？最多扣一个月！”业主寸步不让。

按照商品房销售合同，逾期需按全部购房款日万分之五赔付。调解中，业主们为早点拿钱，主动降到了“日万分之一点五”。可开发商依然摆手：“万分之一我们都出不起，二期还是建筑公司垫资的。如果逼急了破产，项目烂尾，你们更是一分钱拿不到！”

面对僵局，漆辉伏并没有一推了之，而是积极对接住建部门，依托保交楼政策推动竣工验收，让业主先拿到房子。

房子有了着落，这才踏踏实实坐下来算这笔账。

双方前前后后吵了四五轮，这时，开发商却突然换了股东，新东家迟迟不表态，调解再次陷入僵局。190多件案子全堆在法院，若批量判决后强制执行，企业立马被击穿底线，判决难以兑现，项目烂尾还会引发群体性风险。

一边是群众盼房盼补偿的民生诉求，一边是企业生存的现实困境，“一判了之”显然行不通。

示范诉讼“量”出标准

反复研判后，法院决定：征得业主同意，由业主推选最具代表性的业主陈某先行起诉，其余189件暂缓立案。用“解剖麻雀”的方式，让法律给个尺度。

历经一审、二审，判决给出清晰标尺：结合不可抗力因素等实际情况，依法酌定为开发商顺延4个月交房期限；开发商主张的景观降层调整应再行扣减工期，因未能提交证据证实实际停工时长，不予采纳；针对合同约定的违约金标准，结合开发商履约能力、本地同类案件裁判尺度，法院将原合同日万分之五的违约金酌情调整为日万分之零点五。

陈某购房总价款68.3万元，原本要求22万余元违约金，一审判决支持1.84万元，二审维持原判。巨大的落差，让业主们炸了锅，一脸委屈和不服气。漆辉伏和调解员再次把大家请到调解室，一笔一笔算“明白账”：“你买房为了居住，钱压在房子里的直接损失就是资金利息。调整违约金，是考虑企业能不能活下去。公司真破产了，后续绿化管网谁来建？你们拿着胜诉判决书，又到哪里要钱？”

这份生效的示范判决，犹如一颗“定盘星”，把争议最集中的违约时长、责任划分、违约金计算标准全部厘清。它既让业主看到了维权的法律依据，也让开发商看清了自身应担的责任边界。“有了生效裁判作为统一参照，后续调解就有了坚实的法理支撑，不用再在事实认定上反复拉扯消耗。”漆辉伏说。

听完这番话，原本剑拔弩张的业主渐渐安静下来，开始理性正视现实。既要守住业主的合法补偿底线，也要给企业留足生存空间，双方的对立情绪慢慢缓和下来。

116份协议背后的共赢

有了示范判决的“模板”，调解方案很快成型，业主代表、开发商代表再次齐聚综治中心。

漆辉伏开门见山：“今天签协议，核心是把大家的债权固定下来。企业确实没钱，查封了你们也分不到。我们给开发商期限到12月1日。如果到时拿不出钱，还有法子——用车位购置优惠抵扣，或用物业费抵扣，总能让你们拿到实实在在的补偿。企业活下来，小区配套搞完，大家住得才安心!”

“我们不是要把企业逼到绝境，而是要它正视违约，拿出解决问题的态度。”几轮磋商后，116户业主达成一致，4名代表现场签字，130余万元违约金债权正式确认。

“有了协议，心里总算有着落了。”业主们露出了久违的笑容。

目前，还有70多户业主持观望态度。漆辉伏介绍，这批业主因前期通知交房时，水、电、气配套尚未全部到位，拒绝收房，因而对逾期交房时间有争议。下一步，法院将联合住建部门实地核查，按实际“三通”时间，一户一策甄别计算，把最后一批纠纷也化解掉。

“处理涉房地产群体性纠纷，一纸判决书不难，难的是让群众的权利真正兑现。”漆辉伏感慨，面对保交楼涉众案件，法院坚持不就案办案，以个案裁判定分止争，以调解兼顾各方利益，让百余户群众的安居难题真正得到化解。

责编：雷孜研

一审：雷孜研

二审：陈佳婧

三审：万朝晖