湖南日报全媒体记者 王振亚 通讯员 刘乙

近日，困扰张家界市永定区森怡佳苑小区一年多的地下管网隐蔽漏水难题，经专业技术团队定位并完成修缮后彻底破解。如今该小区公共区域每月水费从原先的2000元降至1000元，每年可直接节省公共开支1万多元。这桩拖了许久的历史遗留问题顺利解决，是该小区推行信托制物业治理模式以来，啃下的又一块“硬骨头”。

2024年11月，森怡佳苑小区​纳入张家界市首批信托制治理试点小区

自2024年11月被纳入张家界市首批信托制治理试点小区以来，森怡佳苑坚持以党建为引领，以信托机制为抓手，一举打破了小区十余年无业委会、管理长期失序的治理困局，让这个建成多年的老旧小区重新焕发出全新的治理活力。

回溯过往，小区陷入治理恶性循环

时间拨回2024年之前，森怡佳苑还是一个典型的“问题小区”。由于十余年未成立业委会，小区长期处于传统包干制物业模式下的管理真空状态，业主监督完全缺位，各类乱象接连爆发，一步步滑入“服务差-业主拒交物业费-服务更差”的恶性循环。

“那时的小区环境堪称‘脏乱差’的典型。”一业主回忆称，那时物业仅清扫主干道和单元大堂，楼道、电梯等高频使用的公共区域长期无人打扫、擦拭和消杀，楼道里的“牛皮癣”小广告泛滥，车辆管理毫无秩序，安全隐患随处可见。

更让业主揪心的是，在传统包干制模式下，小区电梯广告、车位出租等所有公共收益全部由物业独自支配，收益去向不明，业主从未拿到过一分钱分红。而电梯故障、外墙渗水、公共设施破损老化等问题，常年得不到系统性修整，住户意见很大。

追根溯源，这一切乱象的核心症结就在于，没有业委会作为统一的业主维权主体。最终形成了“十年无业委会-业主监督缺位-物业不受约束-逐利压缩成本、服务持续缩水-小区全面失管、矛盾层层叠加”的恶性循环链条。

端午节，小区居民齐聚一堂包粽子传承民俗​

多方联动，治理堵点逐一打通

2024年底，信托制治理模式正式落地森怡佳苑。社区、驻点社工组织、小区党支部、新选举产生的业委会四方协同发力，切实履行全流程监督职责，一场针对历史遗留隐患的集中攻坚就此全面展开。

2025年1月，小区就排查出消火栓无水的重大消防安全隐患。放在过去，这类涉及公共设施的重大整改，往往会一拖数年。但信托制落地后，四方监督力量第一时间督促新任物业服务企业对全小区设施隐患开展拉网式排查，逐项列出整改清单、明确责任人和完成时限，仅用短短两个月时间，就全面完成了消火栓通水整改，彻底消除了这个威胁全体居民生命财产安全的消防盲区。

2025年4月起，小区公共区域水费突然较此前翻倍增长，直接大幅推高了小区的整体运营成本。换做以往，这笔来历不明的“糊涂账”往往会被笼统计入物业运营成本，最终悄无声息地转嫁给全体业主共同承担。但依托信托制搭建的规范化治理体系，小区建立起了月度物业服务听证会机制，水费异常问题第一时间就被摆上了共商共议的桌面。社区、驻点社工、业委会多方联动整合资源，主动对接张家界市自来水公司上门开展专业管网诊断。

由于小区建成年代久远，地下老旧管网错综复杂，原始管线走向资料早已缺失，市自来水公司先后于2025年10月、11月两次开展全域排查，都没能精准定位到地下漏水的隐蔽点位。小区治理团队并没有因此知难而退，2026年6月，业委会广泛征求全体业主意见后，打破地域限制面向省内外多方咨询比价，最终引进了专业管网检测技术团队开展精细化探测作业，仅用一个月时间就成功锁定了隐蔽的地下漏水点位，顺利完成全部修缮工作，彻底解决了这个困扰小区一年多的“老大难”问题。

小区还同步推进了一系列补短板工作。针对楼道长期堆放杂物堵塞通道、飞线充电等反复性消防隐患，社工与物业工作人员逐户上门劝导宣讲消防安全知识，逐一登记涉事住户信息，同步划定集中充电区域，从源头消除楼栋消防安全风险；针对住户陈某露台搭建施工噪声扰民问题，驻点社工多次上门沟通疏导情绪，用柔性调解化解了僵持许久的邻里矛盾；依托居民志愿服务体系，小区在汛期等极端天气期间，重点对低洼楼栋、高龄独居住户上门走访提醒，提前做好风险防范。

春节前夕，邻里聚在一块儿烹制腊味​

共治赋能，小区实现治理升级

小区党支部负责人表示，消防隐患清零、管网漏水难题破解，两处疑难问题的接连攻克，本质上是信托制治理模式带来的系统性体系之变。信托制“开放预算、全透明收支、业主全程监督”的特点，彻底重构了业主与物业服务方之间的信任关系。

如今的森怡佳苑，已经正式开通了物业服务费用对公账户，全面推行开放式预算管理，通过业主微信群、“阳光智慧”线上平台，实现了财务收支、公共收益线上线下全公开，小区里的每一笔资金的来源与去向，全体业主都能随时查询、一目了然。财务全透明直接带动了业主信任度的大幅提升，小区物业费收缴率从以前的仅约三分之一，一路攀升至如今的90%以上，顺利步入了“服务提质—缴费积极—服务再升级”的正向循环。

推行信托制以来，森怡佳苑小区已经顺利实现了信任度、缴费率、设施更新率、服务尽责率全面提升，纠纷发生率稳步下降的“四升一降”良好治理成效。“过去小区楼道、电梯这些公共区域都没人打扫，车位太少导致车辆四处乱停，现在基础设施几乎全部翻修，攒了十几年的问题一个接一个解决，小区面貌完全焕然一新了。”说起如今的变化，小区业主们个个喜笑颜开。

更让他们开心的是，春节前夕邻里聚在一块儿烹制腊味贺岁，端午节前大家齐聚一堂包粽子传承民俗，暑期驻点社工全程陪伴孩子们开展趣味活动，小区成了充满烟火气的“温暖大家庭”。

责编：王振亚

一审：王振亚

二审：王文隆

三审：邹仪

来源：湖南日报·新湖南客户端

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