湖南日报·新湖南客户端记者 王文

开栏语

当前楼市步入深度调整周期，市场分化加剧，行业彻底告别粗放扩张，全面迈入品质竞争新阶段。逆势之下，长沙涌现一批坚守长期主义、稳扎稳打的标杆房企。他们锚定城市核心板块，以稳健投资逻辑、迭代产品力、硬核交付力穿越周期，走出高质量发展路径。

即日起，湖南日报社长沙分社、新湖南长沙频道开设《长沙地产新势力》专栏，聚焦优质房企一线实践，拆解逆周期经营密码，传递长沙楼市正向发展声音。本期专访招商蛇口长沙公司营销总监王奥，解码央企七年深耕星城的发展路径与市场信心。

2019年入湘，七年深耕，招商蛇口始终锁定长沙主城核心价值地带，以观沙岭、滨江新城为战略基本盘，同步落子雨花树木岭等河东主城更新热土，打造覆盖首置、刚改、高端改善全维度产品矩阵。在行业整体收缩、土拍趋于谨慎的2026年，招商蛇口依旧坚持价值拿地、持续布局，凭借成熟的城市综合开发能力、体系化产品标准、稳定兑现的交付口碑，成为逆周期市场中极具代表性的央企样本。

面对行业深度调整、市场K型分化的行业现状，商蛇口长沙公司营销总监王奥分享企业七年深耕心得，解读企业投资研判逻辑、产品迭代体系，以及对长沙楼市长期向好的坚定信心。

一、七年锚定主城核心，府滨连片打造片区开发样板

七年时间，招商蛇口精准踩中长沙城市更新与改善需求双重大机遇，优先重仓市府观沙岭、滨江新城两大河西价值高地，打造片区连片开发标杆。

观沙岭360亿城市更新片区，招商蛇口落地建面约70万方综合体江山境，作为片区首发项目，同步配建招商观沙岭花园城大型商业，构建“住宅+商业”一体化开发模式，补齐片区商业配套短板。片区内江山境、滨江境、雍山湖、麓山府四大住宅组团连片开发，整体近5000户改善大盘，除江山境少量房源待交付外，其余项目均已完成全盘交付。其中滨江境2024年底全盘交付，凭借实景兑现、走心交付活动、超高实景还原度，成为当年长沙交付标杆，大量业主自发在社交平台分享实景，收获全城口碑。

长沙观沙岭招商花园城​

“我们布局最大的特点就是提前布局核心空白片区，连片开发、整体运营。”招商蛇口长沙公司营销总监王奥介绍，早年观沙岭配套尚未成型、房企入驻稀少时，招商蛇口率先入场，依托综合体开发带动片区配套落地；随着片区价值兑现，绿城、建发、万科等数十家品牌房企相继进驻，观沙岭一跃成为长沙高端改善核心板块。

在滨江新城土拍市场，招商蛇口始终保持理性价值判断。此前滨江C5南地块多房企同台竞价，招商蛇口参与至46轮后主动停止加价，并未盲目追高。“全国性央企有标准化投资测算红线，地价超过阈值便主动止损，既是企业稳健经营的要求，也是为片区长期发展考量。过高地价会倒逼房企压缩建安与配套成本，最终损害片区居住品质。我们期待同行以合理地价拿地、打磨优质产品，共同维护板块价值，后续滨江C7、C8等优质地块我们仍会持续重点关注。”

河西深耕收获市场认可的同时，招商蛇口同步向东拓展雨花主城更新板块，2025年先后拿下树木岭鼓风机厂地块一二期，打造城市更新项目招商序。项目依托老鼓风机厂工业遗存，打造长风印记特色商业公园，保留鼓风机厂标志性红砖烟囱、原厂建筑基底，实现工业遗存活化运营。一期开盘仅9个月进入清盘阶段，二期实景示范区开放后来访热度居高不下，始终坐稳河东主城现象级改善红盘。

七年时间，招商蛇口实现河西府滨核心区、雨花主城更新板块双向布局，兼顾城市金融高地、老城更新热土，形成均衡、可持续的长沙土地储备布局。

二、三重研判体系把控投资，央企稳健逻辑穿越周期

行业下行周期，多数房企收缩拿地、观望市场，招商蛇口持续深耕长沙，核心源于一套成熟的“宏观-中观-微观”三层投资研判体系。

招商蛇口滨江境营销中心人气火爆​

宏观层面，锁定核心战略城市。招商蛇口全国投资版图中，长沙凭借持续人口净流入、扎实产业底盘、低房价泡沫、完善托底政策，被划定为长期重点深耕核心城市，企业坚定看好长沙自住为主的市场底色。

中观层面，细分50余个城市板块，逐一研判供求关系。不盲目布局远郊弱配套新区，优先聚焦绕城高速以内、二环沿线成熟板块，筛选产业集聚、配套完善、改善需求集中的价值地块，规避库存高、去化承压片区。

微观层面，下沉一线深挖客户真实需求。团队常态化对接属地政府、实地走访片区客群，精准挖掘置业痛点，反向指导产品设计，保障每一块土地都能打造适配市场、具备竞争力的产品。

对比本土民营房企，招商蛇口央企核心竞争力清晰：一是全流程成熟标准化开发体系，运营效率稳定；二是全国集采供应链，有效控制建材成本，让利产品品质；三是全国多城市项目沉淀成熟经验，开发风险提前规避；四是央企品牌公信力，对接政府、服务客户具备天然信任优势。同时企业也认可本土民企决策灵活、本地资源深厚的独有优势，行业良性竞争共同推动长沙楼市提质升级。

三、八大体系定义“好房子”，产品迭代打造全周期人居

市场进入产品竞争时代，招商蛇口全面启动全国产品迭代，核心采用了“首席设计师制”与“产品经理制”相结合的双轨团队架构，将产品设计前置为项目开发核心环节，打通总部到项目一线调研链路，一切产品设计立足客户真实需求。

招商蛇口江山境交付​

依托迭代后的产品体系，招商蛇口研发四大产品线，覆盖全置业周期：城市顶豪“玺系”、人文美学价值标杆“启序系”、都市青年新范式“揽阅系”、东方隐奢美学“天青系”，适配不同圈层家庭需求。

针对当下行业热议的“好房子”建设，招商蛇口系统化构建了7大维度，28个场景模块，485项技术的《招商蛇口好房子品质标准》。长沙公司因地制宜，形成八大落地体系，全方位构建人居标准：产品力、交付力、服务力、运营力、质量力、社群力、安全力、绿色力。

交付力是体系最直观的落地体现。滨江境、江山境、天青府、臻境等项目均实现高满意度集中交付，天青府更是提前百天兑现，以实景落地兑现央企品质承诺；同时依托自持工程、物业全链条运营，砍掉中间溢价，把成本投入园林、公区、户型优化，实实在在提升居住体验。

四、看清市场结构性机会，长期坚定看好长沙楼市

谈及当前长沙楼市走势，招商蛇口长沙公司营销总监王奥直言，市场分化已是不可逆趋势，行业迎来“核心为王、产品为王、兑现为王”新阶段。

从市场现状来看，新旧规产品去化差距显著：新规优化户型项目去化周期仅6个月，旧规存量房源去化周期长达20余个月，二手房挂牌量大、去库存压力突出；远郊板块客群不足、流动性偏弱，主城核心、配套成熟地块始终保持强劲韧性，购房者置业逻辑回归理性，地段、产品、品质、交付成为四大核心评判标准。

招商蛇口滨江境实景​

“市场不存在全面回暖，也不会持续下行，结构性机会清晰可见。”招商蛇口长沙公司营销总监王奥表示，长沙长期基本面稳固：人口持续流入、产业多元稳定、房价在同能级二线城市处于价值洼地，叠加公积金提额、带押过户等系列托底政策，刚需、改善自住需求会长期稳定释放。

短期市场以信心修复为主，板块、项目差距持续拉大；中长期，粗放扩张时代彻底落幕，只有深耕投资研判、持续产品迭代、精细化服务运营的房企，才能穿越周期稳定发展。

面向未来，招商蛇口将持续坚守长沙主城核心布局策略，持续关注滨江、观沙岭、雨花树木岭等成熟更新板块优质地块，稳步拓展优质城市更新项目；持续落地八大“好房子”标准，完善全产品线布局，以央企稳健定力、成熟产品力、稳定交付兑现，持续深耕星城，与长沙城市发展同频共振。

记者手记

行业深度调整期，“稳健”二字成为房企穿越周期的核心底气。招商蛇口七年深耕长沙，不追短期热度、不盲目高价拿地，以片区连片运营激活区域价值，以体系化产品标准回应人居需求，以标准化交付筑牢市场信任。

作为央企代表，其三层投资研判逻辑、八大好房子落地体系，为长沙房企提供逆周期经营参考；而持续加码主城核心、持续布局城市更新的发展动作，也传递出头部房企对长沙楼市长期向好的坚定信心。在品质驱动分化的行业新赛道，唯有读懂城市、深耕产品、坚守兑现，方能持续收获市场与购房者认可。

作者：王文

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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