湖南中原研究院数据显示，今年1-6月，长沙共有6个项目集中开盘，累计供应住宅1489套、成交1165套，整体开盘去化率78%。

在房地产市场整体承压的背景下，部分新规楼盘销售持续走量，省建投领樾府、保利星宸天奕等项目开盘去化表现突出。新规产品何以热销？侃财君实地走了一趟。

市场承压，热销从何而来

省建投领樾府位于长沙市天心区，近省政府、地铁1号线，周边大型商业、城市公园、三馆一厅等城市资源环伺。

7月17日下午，长沙已入三伏天，室外气温37度。在友谊路与新姚北路交汇处的东南角，领樾府正式售楼部还未建好，接待中心设在一栋临时板房里。除了往里涌的热浪，还有不断进出的看房人。

（购房客通过领樾府项目PPT看房。 侃财君 摄）

侃财君到的时候，沙盘前围着三四组客户，隔壁两桌正在算价。

一对夫妻刚从工地看完房回来，短袖后背湿了一片。“儿子在附近上班，我们先来替他看看。”他们说，儿子去年就开始看房，洋湖、大王山都去过，还是觉得这边上班方便。

项目副总经理尹华铮介绍，领樾府6月25日开盘，355套房源当晚去化95%，紧急加推375套，半小时抢购一空。两次认筹累计1742组客户，一期共730套可售房源，目前网签量已超500套。

同样的热度也出现在保利星宸天奕。该楼盘位于开福区，片区商业、交通、三甲医疗齐备。5月17日首开169套房源，认筹突破500组，去化95%，当晚紧急加推一栋。置业顾问刘文佳当天接待了12组客户。

一位资深房产经纪人告诉侃财君，这在当下的市场并不多见。“行情好的时候，客户看一次就成交的很多，但现在购房周期普遍拉长到几个月，反复比较是常态。”

在雨花区德思勤商圈，中建·翡翠天序｜星屿示范区也是新规项目。7月12日，开放后的一周内，已累计到访客户超1000组。

（星屿示范区对外开放参观。）

6个集中开盘项目，累计成交1165套，整体去化率达到78%。长沙楼市回暖了吗？

湖南中原研究院执行院长陈世霞的判断是：“仅代表核心地段新规改善盘的局部行情，不能等同于长沙楼市整体回暖。”上半年内六区新房网签规模同比回落约两成，新规产品去化周期7个月，老规产品拉长到18个月，市场整体仍处在结构性修复周期。

除了官方标准，市场也在定义“好房子”

今年4月，《湖南省好房子建设技术导则（2026版）》正式印发。省建科院副总经理、总建筑师周湘华表示，这标志着我省住房建设正式从“重数量”迈向“重品质”的新阶段。导则里的数据显示，与质量安全、舒适配套相关的投诉，占到了住房投诉总量的95%。

这是湖南首次明确“好房子”建设的技术要求，从渗漏、噪声等群众烦心的住房痛点入手，为住宅从设计、施工到改造、运维的全过程提供技术指导。

新规产品为什么能在市场承压时跑出来？业内人士分析，主要有三个原因。

地段——

两个项目均占据城市核心土地，配套没有规划兑现周期，自住便利性和保值属性在线，这是改善客群优先选择的硬指标。

得房率——

传统旧规得房率只有80%-85%，新规产品可以达到100%-110%，同等建面多出15-40平方米。户型上，旧规产品梯户比高、面宽窄，新规普遍为纯板楼、大面宽短进深、一体化客餐厅，适配二孩和三代同堂需求。公区配置上，新规产品普遍打造仪式感主大门、中央园林、架空层泛会所等。

（保利星宸天奕的架空层儿童区。 侃财君 摄）

交付保障——

现阶段购房者极度看重确定性，央国企资金链稳定、施工管控能力强，改善客群主动向其集中，直接助推了去化表现。

“购房者不再接受高公摊、高梯户比、差配套的旧规产品，用脚投票形成了新旧规产品的去化差距。”陈世霞说。

在领樾府的开放毛坯工地上，侃财君注意到一些细节。项目采用台地设计，高出周边道路7-15米。中央空调和新风系统管道在施工阶段就已预处理。项目还没有建好样板间，客户却凭项目PPT和工地实景完成了决策。

（领樾府的开放毛坯工地。 侃财君 摄）

从产品到生活，购房逻辑变了

热销有了，产品变了，那么到底是谁在出手？

领樾府到访客户中超六成来自3公里范围内。侃财君遇到的那对替儿子看房的夫妻就是典型代表——上班近、新规产品、配套成熟，成了他们愿意买在这儿的理由。跨区域置换的也不少，不少是从雨花区、芙蓉区、洋湖、城北搬过来的。

星宸天奕的地缘属性同样突出，5公里范围内客户占总到访成交的80%。刘文佳告诉侃财君，周边客群对项目地段和品质关注已久，不少人下班后还专门约时间来看房。

（星宸天奕样板间。）

两个项目客群均属于成熟置换改善群体，决策逻辑优先地段、产品、交付安全，对单纯价格优惠敏感度较低。

政策端也在释放需求。5月13日起，湖南实施“新湘十条”，明确省内购买新建商品住房申请贷款的，以县市区为单位认定住房套数，在拟购住房所在县市区已有住房的，核减1套。这意味着，如果你在长沙岳麓区有套房，想去天心区再买一套，以前算二套，现在按首套算。改善门槛进一步降低。

对于下半年走势，陈世霞认为，主城区待上市的新规项目预计有12个，改善置换需求储备充足，类似保利星宸天奕、建投领樾府这类主城改善盘热度有望持续。但“单盘行情无法扩散至全域”——单纯依靠地段、没有产品迭代的旧规项目及远郊项目，无法复制热销。

价格将继续分化，旧规项目下行压力大，新规项目价格相对坚挺，“好地段加新规品质”与弱势项目的价差将进一步拉大。

“行业竞争将脱离单纯价格战，房企终究要依靠产品力突围。”陈世霞说。

文/刘乐

作者：刘乐

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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