今日7版以“ 小区业委会缘何‘难产’？”为题进行了报道

湖南日报全媒体记者 王振亚

7月3日上午，长沙德思勤城市广场A地块的业主柳艺等人，从雨花区井湾子街道工作人员手里接过一纸盖有公章的《不予备案告知书》。空气中热浪翻涌，她的心却一阵冰凉。多少个日子里，她和7名刚选出来的“准成员”，反复奔走呼吁，申请材料换了好几版，微信群聊记录攒了上千条，但成立业委会还是卡在了备案这道关。

从2020年第一次敲开邻居家门、征集签名算起，这群分散在商铺、公寓、住宅里的业主，为了成立小区业委会，已经耗费了6年时间。

散落在42万平方米的“一盘沙”

柳艺至今记得2012年签下二楼商铺购房合同的那天，销售人员指着图纸上三楼公共阳台说，这里是规划好的空调外机安放区，属于楼下商铺业主的公摊面积。

那间商铺空置多年后，终于等来租户。“租户来到商铺一看，三楼公共阳台已被封死，被改造成办公用房，空调没处安装，立马打消了念头。”柳艺翻着手机里的现场照片，声音里夹带着无奈，“公共区域归业主共有，说占就占了，物业公司竟然管不了。”

比个人利益被侵占更让她寒心的是，小区公共收益那本“糊涂账”。业主邹岩把小区物业公共收益及使用情况公示表拍了照，存在手机相册里：“整个小区2025年的收益减去开支后只有2625.54元，2023年的结余为-79322.88元，2019年的结余为-230765.71元。这么大的小区，户外广告、电梯广告、停车位收费等收入不少，这样的结余不应该。”

这样下去，不成立业委会是肯定不行的。但要把这42万多平方米空间里的陌生人拧成一股绳，难如登天。在这里，开公司的老板，住公寓的业主，租房做电商的年轻人，平日里擦肩而过，连点头打招呼的机会都少。

偏向虎山行！为了成立小区业委会，热心的志愿者们包楼分工，抱着打印好的业主信息表扫楼，向邻居和邻居的邻居打听业主联系方式，一个一个核实身份，一点一点填补名册。很多业主第一次被志愿者敲门的时候，还以为是上门推销商品的小贩，没啥好脸色。

但是，6年的努力，似乎只证明一件事：成立业委会比他们当初想的更难。那些一起奔走的热心业主慢慢退了群，有的搬离了小区，有的耗没了脾气，仍在坚持的仅剩柳艺、邹岩几人。

横亘在两宗地块间的“一道坎”

德思勤城市广场，A、B两宗地块被一条道路分割，同一个物业公司管理。这里商业综合体、商铺、住宅、创业平台融为一体，构成了体量庞大的复合社区。首次发起业委会筹备时，业主们认为，把A、B两宗地块合并考虑顺理成章。

2020年9月，递交第一份筹备申请，没想到，头一脚就踩进泥坑里。两宗地块共有14栋3416户业主，产权核验、权责划分十分复杂，加之遇到疫情，待筹备组拿到相关文件、初步核对业主名册后，连《业主大会议事规则》草稿都没来得及写完，就已耗时一年多。因推进时效性不足，第一次筹备工作被迫画上了句号。

2024年1月，第二次筹备工作启动。筹备组成员把《业主大会议事规则》《小区管理规约》等核心文件草拟完成，在业主群里前前后后征求好几轮意见，对重要条款修改了好几遍。就在大家一鼓作气向前推进时，开发商一纸公函送到了街道、社区：A、B地块共计产权面积427747.06平方米，开发商自持217339.58平方米，自持比例50.81%，不参与A、B地块作为整体召开业主大会和成立业委会的一切工作。第二次筹备，就这样偃旗息鼓了。

不想放弃的业主们抱着材料四处奔走，提出两宗地块拆分、以A地块为单位单独筹备业委会的申请。谁知，开发商又出具说明：A、B地块自来水、燃气、消防设施的布局功能可以独立分区，但A、B地块供电环网柜均布置在B地块，电力设施不能独立分开。

为核实这一情况，柳艺、邹岩等人一趟接一趟跑相关部门，把图纸翻出来一页又一页核对。经实地核查、多轮论证后，有关部门最终认可了A地块独立筹备业委会的合法资格。那一刻，业主们松了口气，横亘在他们面前的一座大山，终于被搬走了。

看不见的“一堵墙”

2025年3月7日，第三次业委会筹备组刚成立，难题就冒了出来。前期获得的业主信息残缺，需要补全。为此，筹备组成员加上几位志愿者，把工作之余的时间都砸了进去，白天上班，晚上扫楼，周末摆桌子登记信息，耗费数月，终于完成业主确权。

2025年5月28日，筹备组申请延期召开第一届业主大会。两天后，红星村社区批复同意业主大会延期至2025年12月3日前召开。接下来，《选举办法》《议事规则》《管理规约》先后公示，全体业主名册也张贴在每栋楼门口。

2025年10月，进入业委会候选人报名环节，共有80位业主踊跃报名参选。不料，后续候选人互投环节迟迟难以推进。邹岩解释，筹备组制定的《选举办法》规定，“无正当理由拒交或经催告后仍未在合理期限内缴纳物业费的业主”不得参选，社区在审核候选人资格时，要求物业费缴清至2025年11月30日，且需提供物业公司出具的“履约证明”；而物业公司则将缴费认定截止时间锁定在11月5日18时，哪怕超一小时都不放行，不少业主因此错失参选资格。

法律界人士认为，业主欠交物业费与否，并不影响其业委会委员参选资格。当前，《民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《住房和城乡建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》等法律法规，也未对欠交物业费的业主参选业委会委员作出限制性规定。

此外，报名参选者中，有10人仅提交商品房买卖合同的首尾页，未提供备案证明、不动产权证等文件，通过了初审并进入候选名单，还有1人在物业公司任职。

红星社区工作人员刘俊证实说，经多次沟通，后来取消了由物业公司出具资质证明的流程，改为现场核验业主身份。因候选人互投和业主大会未能顺利推进，筹备组再次提交延期申请。2025年12月3日，社区发布公告，同意再次延期6个月，要求2026年6月1日前完成全部筹备工作并召开业主大会。

多了时限的“一道关”

2026年4月1日，《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》正式施行，新规明确要求：筹备组需自成立之日起3个月内完成全部筹备工作，仅可延期一次，且延期时长不得超过3个月。此前，无明确时限约束、可多次延期的做法作废。

“为加快进度，经筹备组业主代表、参会业主代表讨论同意，聘请第三方公司，指导筹备工作，约定完成相关工作后从公共收益中支付费用。”邹岩说，小区里，做生意的忙，年纪大的不会操作智能手机，单一的线上渠道覆盖不了全体业主，而第三方公司提供的系统便于业主投票。4月27日，通过互投，选出7名业委会成员候选人。

5月22日，业主大会召开前一天，两名筹备组成员突然提交退出声明，直言投票疑似存在人为操控，无法确认选举公平公正。“他们说的人为操控，指向我们聘请的第三方公司人员。”邹岩说，当晚，社区发布公告，以业主大会存在业主隐私泄露风险、选举程序合规性存疑为由，暂停了业主大会。

但筹备组业主代表仍力推业主大会召开。5月23日10时至6月7日15时，经小区业主投票表决，选举产生5名正式委员、2名候补委员。会后，《德思勤小区A地块项目2026年业主大会会议决议公告》张贴到每栋楼。柳艺说，公告贴出不到一天，就被人撕毁了，还为此报了警。

6月2日，井湾子街道发布公告，正式解散业委会筹备组。6月10日，几名业主代表来到街道、社区，送达业委会成立公告，此后又送达了相关材料。6月23日，街道下发备案补正通知，要求限期提交业主大会全部表决、选举票、第三方软件数据、业主身份核验等佐证材料，逾期视为自动放弃备案。

国务院法制办公室《对〈关于《物业管理条例》第十六条的请示〉的答复》指出，《物业管理条例》第十六条第一款规定的业委会自选举产生之日起30日内向所在地行政主管部门备案，是一种告知，不具有行政许可的性质。据此，柳艺、邹岩等人没有提供补正材料。

“不能送来几张纸，我们就备案！”街道工作人员胡强说，现有材料无法证明该业委会的成立合法合规。不久，业主们等来《不予备案告知书》。

胡强解释，投票活动使用非长沙市住建局的第三方系统，组织投票的程序不规范，且投票活动脱离街道、社区指导；所提交备案材料仅为表决结果汇总数据，不足以证实业主身份核验、投票过程、计票结果的真实性与合法性；同时投票未达到法定的“专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决”。

“为什么成立业委会就这么难？！”对于这一结果，柳艺等人很沮丧，却没有放弃，目前正申请行政复议。

每当夜幕降临，德思勤城市广场的霓虹灯都会准时点亮，可小区的自治之路，还在等待那束光。

（应采访对象要求，柳艺、邹岩、刘俊、胡强均为化名）

责编：王振亚

一审：王振亚

二审：王文隆

三审：邹仪

来源：湖南日报·新湖南客户端

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