湖南法治报讯（通讯员 王珊珊）近日，安乡县人民法院审理了一起涉养猪场租赁合同纠纷案。出租方主张租金及可得利益损失700余万元，法院结合案件事实，以市场价及双方过错程度为基点，合理计算可得利益损失，公正高效判决，避免困难企业“雪上加霜”。

2020年10月，甲公司将其所有的养猪场及配套设施出租给乙公司，双方签订了租赁合同，约定租期2021年9月13日至2031年9月12日共10年，租期内任何一方不得以任何原因涨、降租金，租金按年支付，租赁价格按存栏生猪数220元/头计算，存栏数以栏舍面积为准，最终确认养猪场及配套设施设备租金合计4336570元/年，配套洗消中心租金280000元/年。2023年，养猪行业经济效益下滑，案涉养猪场经营出现困难，乙公司未按时交付第三年度租金。2024年4月1日，双方签订《抵债协议》，约定乙公司以猪场现场生猪及饲料、药品等生产物资作价用于抵债，偿还养殖场及其他场地租金、环境保护费等450万元，双方之间的债权债务结清。之后，乙公司试图与甲公司协商降租事宜未果，2024年9月13日，乙公司向甲公司致函单方宣布解除租赁合同。双方就租赁合同解除后的赔偿事宜协商未果，甲公司将乙公司诉至法院，要求乙公司支付2024年度剩余未付租金10万元，并赔偿可得利益损失700万元。

法院审理后认为，经核算乙公司付款记录，其在发出《解除租赁合同函》前累计支付费用数额已超出合同约定的租赁费用；2024年3月28日，双方签订《抵债协议》确认乙公司尚欠租赁费等450万元，而在此后乙公司共计向甲公司付款455万元，亦超出《抵债协议》确认的欠款金额。乙公司虽存在拖欠租金情形，但其所支付全部费用已超出合同约定的租赁费用。

案涉租赁合同尚未到期，乙公司在未与甲公司协商一致情况下单方面解除合同，已构成违约，乙公司应当赔偿因违约给甲公司造成的损失，但具体赔偿数额，应当结合案件实际综合考虑。根据司法鉴定结论，案涉猪场租赁市场价格确已低于合同之初约定的价格，如继续按原合同价格履行，则对乙公司显失公平，而甲公司前期已拒绝乙公司提出的降租请求，对乙公司最终解除合同存在一定因果关系，其对该案纠纷的产生也应承担部分责任。另外，甲公司对案涉猪场投入的建设成本，前期收取的租金已收回了部分建设成本，在与乙公司解除合同后，养猪场及配套设施等并未灭失或损毁，甲公司仍可将案涉猪场等继续出租以获得收益，故不得将剩余租期的损失全部要求乙公司赔偿。据此，法院结合案件实际情况，参考案涉合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素，遵循公平原则和诚实信用原则，酌情确定甲公司重新寻找承租人替代交易的合理期限为半年（6个月），以该期间所对应的租赁费作为基础计算，并扣除相应的成本，乙公司应赔偿甲公司可得利益损失169.3万元。

最终，法院依法判决乙公司赔偿甲公司可得利益损失169.3万元、鉴定费损失10万元。甲公司不服一审判决提起上诉。常德市中级人民法院作出二审判决，维持原判。现判决已生效。

法官说法：商事主体在签订长期合同时，应当对未来的市场变化有合理预判。案涉养猪场租赁合同租期长达10年，租金的计算基于存栏生猪数量，与养猪行业的发展高度关联，且合同明确约定租赁价格不能浮动，意味着双方自愿放弃了因市场波动而调整租金的权利，如此不符合行业的发展实际，也未能平衡双方的利益。因此，法院在作出判决时，充分考虑了合同的实际履行情况，对承租方已付款项重新进行核算；对出租人主张的可得利益损失，亦结合双方利益、行业经济效益下滑及出租人不愿协商降租等实际情况进行计算，最终依法作出上述判决。该判决既弥补了守约方的损失与合理期待，也切实考虑了困难企业的生存状况，充分体现了法院在案件办理中对规范经济市场交易秩序和优化营商环境的审慎考量。

签约须慎重，长租锁价意味着风险自担，长期固定租金的合同，既是保障（避免涨价），也是风险（无法降价）。承租人在签约时，应充分评估行业周期。同时，后续解约也要走合法路径，若确实难以继续履约，应优先协商变更、转租或依法行使解除权，切不可单方面“甩包袱”。

责编：谭好

一审：谭好

二审：曾金春

三审：何淼玲

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