12岁孩子的房产被父亲抵押贷款，法院：抵押合同对儿子无效

三湘都市报 2026-06-01 18:27:07

三湘都市报·新湖南客户端6月1日讯（全媒体记者虢灿）12岁孩子名下的房产被父亲抵押贷款，百万元贷款拖欠了十多年未还，父子俩被银行起诉至法院。银行要求他们还款，同时如果法院拍卖了该房产，银行享有优先受偿权。

近日，湘潭市中级人民法院审理了该案，法院认为抵押合同对儿子不发生法律效力，判决由父亲偿还全部本金及利息。

12岁孩子的房产被父亲抵押贷款

小涵（化名）出生于2002年，他6岁时，父母离异，他由父亲杨帆（化名）抚养。2009年，杨帆因在某公司承揽工程项目，对该公司享有债权，公司以案涉房屋抵偿所欠杨帆的工程款项，杨帆将房产登记于小涵名下。

2014年3月，杨帆与湘潭某商业银行签订《个人借款合同》，并将小涵作为抵押人，与银行签订《最高额抵押合同》。合同约定，杨帆向该银行借款110万元，期限12个月，用途为建筑工程，抵押人同意以案涉房产作为抵押物。该合同中“抵押人”签名栏中的“小涵”系杨帆所签。合同签订后，银行向杨帆发放了贷款110万元。

此后十多年间，该笔贷款一直未清偿完毕。截至2025年11月28日，杨帆欠银行本金109万元、利息5万余元，同时还有逾期利息。银行将杨帆和小涵诉至法院，要求两被告清偿借款本金及利息，并要求法院对小涵名下房产进行拍卖，并就所得价款在贷款本金及利息等范围内享有优先受偿权。

法院：抵押合同对儿子不发生法律效力

湘潭中院审理后认为，本案中，杨帆作为小涵的监护人，以小涵名义购房并登记于小涵名下，在无证据证明双方存在“代持”或其他法律关系的意思表示情况下，该行为应认定为杨帆对小涵的赠与。该赠与关系成立，房屋所有权自登记完成时归属于小涵。

鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押未成年子女名下房产的行为，原则上推定为并非为未成年子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。本案中，监护人杨帆将小涵名下房产用以抵押担保其个人经营借款，该行为并非为小涵谋取任何利益，反而使其面临失去房屋的重大风险，属于超越监护权限的无权代理行为。

某商业银行作为专业金融机构，在办理抵押时明知抵押房产登记在未成年人名下，且案涉借款用途为杨帆个人经营活动，未对抵押行为是否为未成年人的利益开展实质性审查，未尽法定审慎审查义务，不构成善意相对人。

法院认为，不动产抵押权的有效设立，须以合法有效的抵押合同为前提。案涉《最高额抵押合同》因违反监护制度强制性规定，对小涵不发生法律效力，故抵押权设立的基础不存在。湘潭某商业银行对案涉抵押房屋享有优先受偿权的诉求，依法不应支持。

法院最终判决：杨帆向湘潭某商业银行偿还借款本金109万元、利息5万余元及逾期利息。湘潭某商业银行对小涵名下案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款不享有优先受偿权。该判决现已生效。

法官说法：未成年人利益优先保护

法官介绍，未成年人财产权益受法律保护，监护人不得滥用处分权。法律明确规定，监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。“为被监护人利益”应严格限定为直接、具体、现实、刚需性利益，例如医疗救治、就学教育、基本生活保障等迫切支出，而非间接、远期、不确定的预期利益或经营收益。

未成年人监护制度直接关系到未成年人的生存权益，在无法兼顾交易安全与未成年人利益保护的情形下，应当优先保护未成年人利益。

同时，专业金融机构负有高于普通交易主体的审慎审查义务。在接受未成年人名下房产作为抵押物时，金融机构必须严格审查抵押物权属、抵押用途及担保的正当性与可行性，规范涉未成年人金融交易行为，维护金融秩序稳定，保障未成年人合法财产权益。

责编：虢灿

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来源：三湘都市报

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