湖南日报·新湖南客户端通讯员 许君龙 湛素珍

一购房者通过销售员购买商铺，被要求支付近百万元的“溢价款”，事后发现该商铺的实际售价远低于自己的购买价。近日，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院审结了这起合同纠纷，认定销售员隐瞒商铺真实溢价款、赚取巨额差价的行为有违诚信，判决其返还相应款项。

2020年7月，严某以2万元定金在某房产公司认购了岳阳某楼盘的一商铺。后因资金周转困难无法购买，遂委托该房产公司的销售人员段某代为转售，双方约定以溢价60万元的价格出售。

2020年9月，购房者黄某经房产中介杨某介绍前往该楼盘看房。销售员段某向其推介了严某认购的案涉商铺，并称该商铺较为紧俏，除合同备案价之外还需支付一笔“溢价款”。黄某对案涉商铺较为满意，遂向段某个人支付了商铺定金1万元，以及“门面溢价款”97.4万余元。随后，段某向中介杨某支付了中介费5万元。段某同时告知严某，其认购的商铺以溢价62万元售出，除去销售时的零碎开支，向严某支付了61.9万余元。

2020年11月，黄某与该房产公司签订购房合同，合同约定商铺总价为148.5万余元，黄某向房产公司全额支付了购房款，并办理了不动产权登记。

2024年7月，黄某了解到相邻商铺的购买均价后，认为段某收取的“门面溢价款”明显不合理，与段某沟通未果后，黄某诉至法院，要求返还溢价款97.4万余元。诉讼过程中，黄某调取段某的银行流水才得知，这笔“溢价款”被段某、严某、杨某三人分割处理，遂追加严某为被告、杨某为第三人。

法院审理后认为，原告黄某在销售员段某的介绍下，以总价247万元预定案涉商铺，系其当时情境下的真实意思表示。黄某向段某个人转账97.4万余元并附言“门面溢价款”，无论其是否清楚该款项最终支付给房产公司或商铺的定购者、购买者，该约定都在真实交易的情况下对黄某具有法律约束力。

关于严某是否应返还溢价款的问题，严某此前认购案涉商铺，与房产公司形成预约合同关系。现并无强制性法律规定，预约合同项下的权利义务不能转移给第三人，黄某受让商铺并支付款项、严某收取溢价款，有合同依据。因此，黄某主张严某收取该溢价款为不当得利应予返还的诉请，法院不予支持。

关于段某是否应返还相关款项的问题，严某委托段某代为转让案涉商铺，段某向黄某推介并促成交易完成，段某的行为并非基于其代理销售公司的职务行为，而属于中介行为。虽无法确认黄某是否知晓案涉商铺已被认购的事实，但可以认定段某与黄某、严某之间形成了中介合同关系。

本案中，段某在交易前未如实告知黄某出售方仅要求溢价60万元的真实情况，交易后亦未如实告知认购人严某实际溢价98.5万余元的事实。如黄某得知严某要求的真实溢价数额，显然会对交易价格造成实际影响。段某的行为导致黄某在不知情的情况下多支付房款，违反了作为中介人的如实报告义务，其隐瞒巨额利益、从中牟利的行为有违诚实信用原则，亦扰乱正常交易秩序，所获利益不应受法律保护。此外，黄某支付的“溢价款”本质上属于购房款，段某作为中介人员，不具有收取该款项的法律及合同依据，应予以返还。

鉴于段某存在欺瞒买卖双方、博取巨额不当利益的不诚信行为，法院酌定参照第三人杨某的中介费用5万元，减半确认段某应收取的中介费用为2.5万元。而段某实际收取黄某“门面溢价款”314913元，故应返还黄某289913元。法院依法作出上述判决。

一审判决后，段某与黄某均不服，提起上诉，二审法院以黄某的诉请超过诉讼时效为由，判决撤销一审判决，驳回黄某全部诉讼请求。黄某不服二审判决，申请再审。再审法院经审理，判决维持一审判决。现判决已生效。

法官提醒：

随着房地产市场交易日趋活跃，个别中介人员利用信息不对称，在买卖双方之间“欺上瞒下”、吃取巨额差价的行为时有发生。此类行为不仅侵害了交易主体的合法财产权益，更严重扰乱了正常的市场交易秩序。

对于购房者而言，在购买房产时，应尽量直接与卖方或开发商沟通，核实真实成交价格与付款明细，切勿向个人账户支付所谓的“溢价款”“指标费”等不明款项。所有款项支付均应索要正规票据，并写入正式合同，避免因信息盲区而遭受损失。对于售房者而言，委托他人代为销售房产时，应签订正式的委托协议，明确约定委托价格及代理费用。在交易完成后，应及时向买方或交易中心核实最终成交价格，防止受托人隐瞒真实售价、侵占应得利益。

对于中介人员及机构而言，诚实信用是中介行业的执业基石。中介方应当忠实履行报告义务，向买卖双方如实披露影响交易价格的重要因素，不得隐瞒真实情况或提供虚假信息以谋取不正当利益。否则，即便一时获取了高额差价，最终也将因违背法律原则而“竹篮打水一场空”，不仅需返还全部不当得利，还可能面临声誉受损及行业惩戒。对于房产开发企业而言，则应加强对销售人员的管理与约束，严禁销售人员利用职务之便私自收取价外款、私自转让认购资格。企业应规范销售流程，确保所有交易款项进入公司账户，维护自身品牌形象与市场信誉。



责编：周磊

一审：周磊

二审：徐典波

三审：姜鸿丽

来源：湖南日报·新湖南客户端

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