广州黄浦区迳下村曾是区里有名的贫困村，受制于村庄地少人多的自然条件，即便在房地产鼎盛期，迳下村也一直无人问津。在经济增长趋缓的当下，区政府带领迳下村民按照“政府指导+村集体主导+村民自主”的原则，走上一条自主拆旧建新的乡村振兴之路。今天是迳下村全村农房整体自主拆旧建新后，二期村民陆续验房的日子，新房屋是否漏水是村民普遍关心的问题。



陪同村民验房的是迳下村农房的承建者，中建科技的技术负责人，由于此前一期交付的43栋房屋中，后续不同程度都有渗漏问题，二期村民对房屋渗漏隐患格外警惕。在一期居民家中，仍然能清晰看到渗漏痕迹。

迳下村村民妹头：这些也是渗水，然后他就按照这样补回来。

迳下村农房的建造商“中建科技”属“中建集团”，这是央企建筑工程公司第一次承接新农房建设，没想到迳下村整村282栋新农房，刚建完一期43栋就不断遭到村民投诉。

中建科技广州公司副总经理 沈洋：我们当时第一次遇到这种情况，真的很郁闷，那个时候真叫心酸。这种就是我又垫钱干活，结果还不被认可，还要漏水，就是当时感觉压力很大。怎么付出这么多精力，最后收获这么个结果。

作为住建部模块化装配式建筑领域的头部企业，中建科技从2015年开始便致力于推动中国首个模块化零能耗建筑项目，也因在建筑行业的科技突破，为行业绿色低碳转型提供了示范样本。此次本想借由广州迳下村整体自主拆旧建新为契机，垫资进驻，将我国最前沿的整体模块化装配式建筑技术在乡村实践落地。未曾想，这场“村民当甲方、央企做乙方”的创新合作，却因一期房屋出现渗漏问题陷入被村民质疑的境地。

甲方被逼出一条新路

因村里改造，目前村委会搬到了小火车景点里办公。与村民座谈的姚锦全，是广州开发区党工委委员，也是迳下村所在的黄埔区龙湖街道的党工委书记，姚书记是此次迳下村整体自主拆旧建新试点项目的牵头人。

村民们之所以心存焦灼，除了一期新房存在渗漏问题，更核心的原因在于，大家对这个全新的乡村试点项目心里没底。

迳下村此番推进的乡村更新，既有别于之前广州普遍采用的“旧改”和“征收”模式，也没延续前些年以“外观更新”为主的美丽乡村微改造路线，而是破天荒走上了一条“整体自主拆旧建新”的全新模式。作为首个以此类模式进行乡村更新的村庄，村民认为前景不确定本就让人焦虑，更何况还需要每家每户自掏腰包筹钱建房，这在近几十年广州大规模城镇化过程中没有先例。

迳下村位于广州市黄埔区北部边界，距离广州核心城区50公里左右。这是今天俯瞰所见的迳下村，但是仅仅五年前的迳下村却是这样。

凌乱无序的“握手楼”，杂乱分布的鱼塘、四散的农田、逼仄的道路，因村庄狭长、地处偏远，前后都有山丘相隔，长期以来只有一条窄路与外界相连，因此得名“迳下村”。受制于现实环境，村里的经济来源高度依赖传统农业，迫使年轻人大量外流，从而加剧了迳下村的沉寂。

即便地处经济高速发展的广州开发区，2017年以前迳下村村集体年收入不足2万元，戴着“贫困村”的帽子。而过去的二十多年，广州地区的城中村上演着一出出旧村改造的神话，这一切和地处远郊的迳下村没有任何关系。

直到2019年，在乡村振兴战略等相关政策支持下，通过土地流转，整合农田、水系等闲置土地资源，迳下村的集体收入从2万提高到了43.9万元，但贫困的帽子依旧没能摘除。而当时由迳下村所属的广州开发区牵头的中新合作国家级知识城项目建设正如火如荼。眼看同街道下辖的另外7个村集体，都借助知识城建设的东风，相继通过旧改和征收实现整村的跨越式发展。

迳下村党支部书记李良：2016年人家已经都有开始说分红了，最起码来说征地的那些村存款有好几亿，有利息可以分利息。迳下村的村民其实一直都很渴望还是能征地。因为确实是穷怕了。

李良是迳下村党支部书记，从2014年回村任职开始，带领全村脱贫致富就成了他的奋斗目标。

广州开发区党工委委员兼任龙湖街道书记 姚锦全：黄埔当时是所有村都推进三旧改造，拆得如火如荼，建得如火如荼，当时是真的一片向上。迳下村连开发商都没一个看得上的，就像一个被遗忘的山村角落。

广州市在2024年施行了全国首部针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》，“三旧改造”指的是在国土空间规划的统筹引领下，对旧村庄、旧厂房、旧城镇三类低效存量建设用地的再开发与整治提升。

旧村庄改造需要在明确土地利用方向、确保文化和生态保护红线等前提下开展，遵循市场化运作逻辑。迳下村因区位偏僻，村内鱼塘密布，农田、林地更是零散交错，可建设用地占比不足村庄总面积的3%，登记在册的户籍人口超过1250人，地少人多的尖锐矛盾，让开发商望而却步。即便在房地产鼎盛期，迳下村也一直无人问津。也因此，迳下村的振兴之路必须另辟蹊径。

在黄埔区的规划中，整个龙湖街道的八个村子有七个被纳入旧改项目，总投资近835亿元。唯独迳下村获得2亿元财政拨款，计划分三期推进美丽乡村建设，希望借乡村旅游，给陷入发展困局的迳下村带来新出路。

按照规划，龙湖街道另外七个村逐步通过旧改融入知识城，村民也借此完成了从乡土居民到城市市民的身份转型。而唯一被保留的迳下村，要改造和提升，首先要面对的就是因长期私自搭建，村民宅基地权证缺失，土地使用无序的问题。

迳下村村民 冯弟华：如果不征收我们也有点担心。我们确权都有确权，但是确权证没发下来。像报建，我们一直是很难办下来。我们以后如果有增减户，就很麻烦。

79岁的陈立珍1968年嫁到迳下村的，早年间她和丈夫在广州打拼，直到2002年丈夫去世后她才独自回村承包鱼塘，正式在迳下村安了家。自此，房子成了她一大心病，她找出保留下的几张老房子照片。

20世纪中叶，迳下村大部分都是土坯房，随着90年代改革开放浪潮席卷南粤大地，土坯房逐渐被水泥板楼取代。2000年后，随着经济高速发展，村里人地矛盾愈加紧张，村民们不断对房屋加建、扩建，很快迳下村就呈现了视频资料中“握手楼”鳞次栉比的逼仄村貌。

经济快速发展与基层管理的滞后，迳下村多数新建房屋未获得农村新增宅基地审批，普遍存在有房无证、一户多宅、违规违建等一系列历史遗留问题，因此多年来翻修和新建都一直受阻。

迳下村党支部书记 李良：一直上面申请盖房子这个路之前都已经堵住了。其他村也会出现这些问题，一些林地或者是一些省级的生态林，基本农田这些是动不了。每年的出生率增加，按照农村的生活习惯或者农村的一些习惯，小孩子结婚要盖房子，这个一直都没有怎么增加过建设用地，这块也是很尴尬的一个点。拆旧房子、建新房子，你也申请不下来。

广州开发区党工委委员兼任龙湖街道书记 姚锦全：广州从1989年开始就停止审批，其实到前几年开始理顺流程，要审批，正因为没有村庄规划，或者没有落地实施的村庄规划，审批不了。

农田与宅基地这两大核心要素，既关乎国家法律法规，又牵涉农民群众的根本利益。2019年我国全面启动宅基地确权工作，其核心目标就是通过明晰产权，在保障农民基本居住权的基础上，推动城乡融合高质量发展。

因此，当年陈立珍的土坯房，即便是迳下村唯二持有宅基地证的合规建筑，因村庄规划等诸多历史遗留问题，导致她翻盖新房的申请，多年来始终未批。

2020年，迳下村启动了美丽乡村一期工程，建设污水管网，整治电力、通信、广播电视线路。

迳下村要试着走一条从未有过的乡村振兴之路。迳下村采取“政府指导+村集体主导+村民自主”的原则，引导村民拆旧建新。严格按“一户一宅”核定宅基地与住宅指标，将村中零散农房集中规划，保障村民居住权益的同时，盘活存量用地，用于村庄的发展。迳下村“自主拆旧建新”模式无异于一枚重磅炸弹。要让一直期待着靠“征收”和“旧改”实现财富增值的村民，甘愿自掏腰包统一盖房，这谈何容易？要在解决所有历史遗留问题的情况下，保障全村每户有所居，这必须在制度设计上进行突破创新。

同意掏钱建房

因为许诺“不动产证+宏伟蓝图”

迳下村此番自主拆旧建新，即便手头不宽裕的村民，对新房建设的投入也非常舍得，原因是政府承诺要解决他们最关心的“房屋权证”问题。

此次迳下村的拆旧建新，将严格遵循“一户一宅”原则，在保证全村原有宅基地总面积不增加的基础上，以迳下村村集体登记为准，按男性22周岁、女性20周岁为标准实施分户，再结合各家原有宅基地面积，重新分配新农房。分户后，每家每户将会拿到“不动产权证”，这是迳下村村民最在意的事情。

拆旧后，规划中三层高新农房的宅基地面积分别为100、120、150平方米，供村民自主选购。能购入的新房面积与家庭人数直接挂钩：

3人及以下人数，不可超过100平方米；

4到5人，不超过120平方米；

6人及以上，不超过150平方米。

按照迳下村现行的试点政策，“分户建房”同时受到人头和砖头两大限制。

冯贵彪家是村里“房多人少”的典型。他家户籍人口7人，自家四人，外加母亲、姐姐和孩子，原有两套房，合计宅基地面积为233.79平方米，按照迳下村现行的分户购房政策，最终，冯贵彪自家四人一户选120平方米户型农房；母亲、姐姐和孩子三人一户则选定100平方米户型农房。置换后宅基地面积共计220平方米，超出的13.79平方米，按照每平方米2000的价格出售给村集体。冯贵彪认为按迳下村目前的试点方案，他家很吃亏。

为保障选房公平，村民确定意向户型面积后，按签约顺序参与集中抽签，妹头家如愿抽中与公婆家成为邻居。

妹头的大家庭是迳下村“房少人多”的典型，原户籍10口人，名下宅基地面积只有221.19平方米，套用所有分房政策计算下来，他们以每平方米2000的价格向村集体申购了48.81平方米宅基地后，可以选定120和150平方米两套房，经此更新，妹头家整体房屋使用面积增加了113平方米。

此次迳下村自主拆旧建新和以往的乡村振兴最大的不同在于，在方案设计之初就已明确，“政府只做引导，提供政策支持、顶层设计和基础设施投入”，政府角色从以往“大包大揽”转为“筑巢引凤”。此试点方案就是希望将迳下村村民从乡村振兴的旁观者变成主理人，由村集体深度参与建设自己的家乡，村民们成为家乡发展的参与者和受益人。

广州开发区党工委委员兼任龙湖街道书记 姚锦全：原来想自我更新不可能的。你要一户一宅来报，还有很多法律问题还是没有理顺的。现在大量农村的空心房、旧房各方面都是面临这个情况。那在这种审批情况下，我如果符合一户一宅，是一个严格的标准，符合这些政策的我就可以批给你，要从法律层面打通这个流程。很多都是自我探索，就是被迳下村逼出来的。

2023年底，正是政府承诺的土地“不动产权证”以及向村民绘制的村庄整体规划蓝图，最终让迳下村村民决定自掏腰包建新房。

当时，村集体决定引入几家传统的建筑公司，在政府规划好的区域内，采用统一的新农房建设标准，由村民自主招投标的方式进行拆旧建新，在一定年限内分批次逐步完成迳下村的有机自主更新。一切正在推进中，一种崭新的农房建设方式出现在村民面前——模块化装配建筑。

模块建筑

进军农房确实不是一件容易的事

迳下村项目开建之初拍摄了一段延时视频，一栋新农房在不到一天时间内就能像搭积木一样被搭建起来。这些在现场组装的房屋“零件”就出自一个临时工厂，设计好的房子会按照墙体、楼板、楼梯等不同构成，被拆解成不同的“模块”，由我们眼前的这些“模具”统一铸造成标准“构件”之后，通过起吊设备运送到现场进行标准化工业组装，一栋农房20天便可以完成整体交付使用。

迳下村口临时搭建的这个“游牧工厂”建于2024年6月，随着迳下村新农房项目接近尾声，这里目前已经停工。

迳下村自主拆旧建新的方案几经修订，最终2023年底政府敲定引入央企中建科技参与建设，期望借助其行业领先技术，创新采用模块化建造方式建设一批高标准科技新农房，将迳下村打造为广东首个“未来乡村示范点”，让“像造汽车一样造房子”的现代工业化建筑理念，在乡村更新中实现落地。因此迳下村原计划“统规自建”传统农宅的方案，调整为“统规统建”的新型科技农房，也就是如今我们看到的这批模块化装配式建筑。

和传统农房由工人现场一砖一瓦建设的方式极为不同，模块化装配式建筑属于“工厂造模块、现场拼房子”。不仅能节省工期50%以上，也能减少60%的建筑人工，更重要的是房屋“构件预制工厂化”能保证质量可控，流程有序，推动建筑行业的高质量发展。因模块化装配式建筑也能实现建筑行业的绿色低碳转型，这些年被越来越多用于城市高层、公共建筑和工业项目中，2014年我国住建部试点推行之后，2016年开始对装配式建筑全面启动推广，目前已进入规模化深化阶段。

村民们本来对“装配式建筑”这种新型建筑模式存有陌生和观望情绪，因新农房每平方米成本价要高于传统农房500元左右，这让村民更为反对。

本以为，央企带资进驻做乙方、村民自筹资金做甲方、政府落实奖补政策的模式，能实现三方共赢。

中建科技借迳下村试点打造成样板工程，推动新技术、新模式在农村落地；

村民能在资金投入不变的情况下，实现房屋全面升级；

政府也能从源头上减少资金投入与管理压力。

不承想，迳下村一期43栋新农房盖好后出现了渗漏问题。

沈洋告诉我们，政府计划将迳下村打造成全国首批零碳示范村。基于这一定位，一期落成后，屋顶光伏安装企业随即进驻施工。然而，安装师傅未与中建科技进行充分技术对接，直接沿用了传统建筑的光伏铺设工艺。

沈洋：它相当于把防水层，把防水层给破坏了，慢慢水就顺着防水层渗下去了。二期的时候，我们就在屋顶的模块出厂之前，固定光伏的埋件都已经埋上去了，相当于没有渗漏点了。从源头上把这个防水做好，所以后面二期淋水试验就看不到漏。

记者在迳下村拍摄时多次偶遇，黄埔区住建局副局长庄臻带队深入迳下村工地。今天他们一行人，重点督查二期、三期农房防水工艺的施工进展。迳下村拆旧建新的试点工程，是广州黄埔区住建局首次深度参与的农村自建房项目。

按照以往，中建科技作为房屋建造商，在房屋建好之后他们只需要按规定的六个步骤，和各方进行对接逐级验收备案即可，但在迳下村，仅一期43户农民甲方，耗时近四个月都无法完成验收交付。

广州市黄埔区住建局副局长 庄臻：农民也跟我们反馈说这个东西是新技术，我也不知道这个裂缝究竟是大还是小。新的一个建筑的技术安不安全，缺乏一个行业主管部门说它安全。第二方面，央企平时打交道更多是大型的企业单位，极少数为个人建房，农民这种就更少了。这个时候，我们作为中间的一个润滑剂也好，行业的主管也好，我们在里面牵个线、搭个桥。

介入迳下村试点项目后，黄埔区住建局发现，迳下村是广州首个规模化采用整体模块化建设新农房的村庄，而此类房屋的验收标准，在国家及地方层面均属空白。为破解这一卡点，保障项目顺利推进，2024年10月29日，广州开发区建设和交通局与广州市黄埔区住房和城乡建设局联合印发《迳下百千万工程新农房验收指引》，为同类型项目的验收工作提供了首个地方性实操依据。

正是这份由黄埔区住建局出台的验收指引，为市场监理公司承接迳下村新农房验收业务提供了明确依据，让监理公司得以放心入局。与此同时，为打消村民顾虑，村里还专门组建验收小组，推动形成多方参与的联合验收机制。

钱是大问题

眼前和长远发展如何有序解决

这是今天迳下村的样貌，曾经全村零散无序分布的512栋农房被整合成带状集中排布的282栋新农居。比原先节约出23%的居住地用地。凌乱分布的鱼塘、养殖场、山林经重新规划后整合成集体用地，在政府的帮助下，逐步引入国医馆、美术馆这类适配产业项目，也增设了体育馆、图书馆这类配套基础设施和公共服务设施。同时，经过河道整治，道路合理布局，旅游农业农作物，2023年迳下村的集体收入已经达到556万元，较四年前翻了十几倍。

迳下村一期共43栋房屋，目前36栋已由村民以现金形式完成交付；对于经济困难的村民，政府创新推出了“合作建房”模式，帮村民引入实力雄厚的优质企业，采用首层或者整栋出租等方式一次性解决建房资金困境。

迳下村在规划之初就已经明确，除了要引入优质科技产业落地迳下村，以产业赋能带动村集体经济增长的同时，也为村民在家门口提供就业机会。同时，也希望能利用迳下村得天独厚的生态资源，将其打造为知识城的“后花园”，让其成为适配周边高薪人才闲暇需求的高品质乡居配套服务体系。未来，随着国医馆、体育馆、文化馆等11处公共服务配套的落地，迳下村将跳出“乡村旅游”的传统桎梏，以城乡功能互补的全新模式，探索未来乡村的无限可能。

随着迳下村试点方案的逐步落地，村庄已经全面呈现“良田成片、产业集聚、村庄集中”的全新格局。此次通过对不同性质的土地集约整合，很快村民便可凭借土地资源入股，通过市场化整体运营，不仅能为村集体带来可持续增长的稳定收益，也为村民在家门口拓宽了就业渠道，未来真正实现乡村振兴中，集体与个人的可持续双赢。截止到目前，迳下村282栋新农房已完成交付验收183栋。

责编：曾璇

一审：谭思敏

二审：朱晓华

三审：唐婷

来源：央视新闻客户端