刚来一座新城市打拼，你第一件发愁的事是不是“住哪儿”？

这些年长沙人气很旺！2024年常住人口新增10.39万，其中超80%是外来人口，而且绝大多数是年轻人。人来多了，住房就成了现实的“第一道门槛”。

好在，政策越来越务实。日前召开的中央经济工作会议再次明确，要稳楼市，因城施策，控增量、去库存、优供给。换句话说，房子不一定非要拼命盖新的，把现有的、闲置的、低效的房产用起来，或许才是更可持续的路子。

那么，长沙那些“沉睡”的存量房，有没有可能被唤醒，变成托举年轻人梦想的“第一站”？

走，我们一起去看看。

从“住”到“生活”

刚过去的周末，长沙保利中环广场热闹得很。乐队演出、创意市集、小吃摊位……吸引了不少年轻人。00后小郭也在这里闲逛，她手里的几张无门槛消费券，是她所住的保利和寓管家发放的。

（给租户们发放消费券。 侃财君 摄）​

对小郭这样刚来长沙工作的年轻人来说，能方便地参与城市活动、结识新朋友，和找到一个安稳舒适的住处同样重要。

位于长沙芙蓉区的保利和寓中环广场店，或许便是回应这种需求的一个样本。这个由销售型公寓改造而来的租赁社区，自近年面世以来，整体出租率达95%，并跻身ICCRA全国住房租赁领航奖-存量盘活优秀项目、克而瑞全国十佳存量改造租赁项目。

从校园步入社会，“居住”的意义远不止于四面墙内。

在小郭租住的约30平方米公寓里，墙面装有可自由组合的洞洞板用于收纳，定制的柜体刚好可以嵌入冰箱，主要电器均为一、二级能效，以缓解商业电价较高的压力。“租金合理，还能拎包入住，是我选择这里的原因。”她说。

（保利和寓中环广场店样板间。 侃财君 摄）

对“生活”的考量，也延伸到了公共空间。侃财君在自习室看到了不少在认真备考的年轻女孩，保利和寓中环广场店店长陈亮介绍，公寓一楼的“和客厅”免费向租户开放，设有健身房和阅读室等公共区域。这里不仅是年轻人运动、自习的场所，也是成为了社交据点，运营团队每月还会组织骑行、手工或游戏派对等活动。

（公寓一楼的“和客厅”免费向租户开放。 侃财君 摄）

“上次骑行认识的朋友，到现在还会约饭、约球。”上班族丽丽表示。由共同兴趣催生的联结，让邻居变成了伙伴。据运营方统计，约30%的新租客来自老租客的推荐。口碑，成了这个项目最稳定的流量来源。

“楼上居住、楼下办公、出门消费”

单一的租赁公寓影响力有限。实际上，保利和寓是总建筑面积约41万平方米的保利中环广场综合体的一部分。保利资产运营相关负责人表示，这里的存量改造，并不局限于个别楼栋的更新，而是要形成“居住-办公-消费”的内部微循环。

核心在于客群的匹配和相互导流。项目紧邻马栏山视频产业园，因此将写字楼的目标客户对准中小型传媒、直播与体育公司。这些企业的年轻员工，自然就成了公寓的潜在租户；而聚集的居住与办公人群，又为商业街带来了稳定的日常消费。

（12月19日-21日举行开街活动。 通讯员供图）

效果是看得见的。目前，写字楼已吸引超过5000人办公。商业街的招商转变更具说服力，2024年初，项目曾以免租金邀请商家入驻却应者寥寥，随着公寓与写字楼入住率攀升，商家们开始主动上门。“如今的业态更加转向年轻化，KTV、网咖、电竞馆和轻食餐饮等，取代了最初规划的传统超市”，保利商业负责人表示。

这种“楼上居住、楼下办公、出门消费”的布局，缩短了通勤与生活的半径。对于在此工作生活的年轻人而言，时间效率和生活便利性都得到了提升。

在业内人士看来，整个综合体的转型，映射了房地产行业的深刻变化：从销售转向自持运营，实质上是一场迫切的资产盘活与模式自救。如今，公寓已入住约1500户（规划总量约3000户），写字楼出租稳定，商业街随人流汇入而日渐活跃。预计完全运营后，这里将汇聚上万个年轻身影。

政企协同，在微利与保障间找平衡

将存量资产改造为长期租赁住房，一个无法回避的问题是，这笔账怎么算才能可持续？

保利资产运营相关负责人告诉侃财君，项目最初规划为出售型公寓，但由于市场变化等原因，2023年起转为自持经营。

（项目实景。 通讯员供图）

面对沉淀的资金，租金定价成为关键平衡点。当前一居室月租金（含管理费）定在1250至1500元区间，维持这一年轻人“可负担”的价格并保证产品品质，需要在两端发力。

一是成本控制。

从设计之初选用耐用建材以降低长期维护费用，到通过智能化增加人均管理房间数量等方式优化人力成本，项目在各个环节“精打细算”。

二是政策支持。

该项目已被纳入长沙市保障性租赁住房体系，带来了直接的支持。根据政策，有机会可获得中央、省级补助资金，增值税率也可从9%降至1.5%，并可争取房产税优惠。这些真金白银的减免，改善了项目现金流。

（公寓入口处。 通讯员供图）​

“纳保像是一座桥。”保利公寓业务负责人表示，它不仅是经济支持，更意味着政府背书，能通过官方渠道引入更稳定的客源。据运营方透露，保利将在长沙持续推进租赁住房布局，预计未来总规模将超2500间。

作者：刘乐

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来源：湖南日报·新湖南客户端