张家界市民宿产业发展调研报告

张家界市人大 教科文卫委 民侨外委

（2025年11月 20日）

民宿作为一种深度体验式的住宿业态，对张家界而言，其意义是很明显的，可以丰富旅游产品供给、优化游客体验结构、促进乡村振兴、提升旅游文化内涵、塑造差异化品牌、提升市场竞争力，同时积极响应省人大关于民宿立法的相关需求，为省级层面民宿管理立法提供基层实践参考，根据市人大常委会统一部署，由邓剑副主任带队，民侨外委和教科文卫委组成专题调研组，于2025年4月至6月深入武陵源区、永定区、慈利县、桑植县，实地走访“梓山漫居”“五号山谷”、“远方的家”、“虚度”等代表性民宿 50家，走访市、县民宿协会，召开专题座谈5次、访谈民宿业主及游客110余人次，聚焦现状、发展短板与突破路径开展了全市民宿产业专题调研。现将情况报告如下:

一、产业现状

（一）发展进程呈起伏性。自2010年以来，我市旅游从观光型向休闲度假转型的大背景下，民宿客栈应运而生，进入民宿产业起步期，这个时期的民宿以家庭旅馆、农家乐为主，经营模式和管理尚不成熟，主要是解决游客住宿困难，为其提供最基本的住宿服务。2015年，莫干山地区崛起了80余家精品民宿，成为整个民宿行业代表，激发了全国各地民宿发展的热潮，“五号山谷”正式投入运营，主打与农户共营的山野本土民宿，成为全市首个高端民宿代表，引领并形成了武陵源“高端品牌集群＋乡村全域布局”的产业生态。2016年，张家界市民宿客栈协会成立，标志着我市民宿产业进入初步发展期。2019年，在全国民宿产业化浪潮中，市政府正式开启“民宿旅游元年”，举办了“海峡两岸民宿发展高质量论坛”、“张家界民宿旅游文化节”等系列活动，极大推动了民宿产业快速发展，目前全市共有民宿2000多家，床位2万多张，拥有国家甲级民宿2家，省五星级民宿8家，省四星级民宿3家，进入民宿产业快速发展期。但进入2020年后，受疫情及经济下行影响，正常运营民宿800多家，大部分民宿面临严峻考验，正以转型升级谋求发展。

（二）空间布局呈全域性：全市已形成特色鲜明的“三圈一线”空间布局，其中武陵源民宿圈依托核心景区资源，以“高端品牌集群＋乡村全域布局”为产业业态，主要分布在军地坪街道、协合乡、中湖乡、锣鼓塔街道等地，民宿数量400多家，占比全市民宿总量的50%，永定区天门山民宿圈环绕天门山景区及市郊，形成“乡愁怀旧＋城市轻奢”产品体系，涵盖中高端特色民宿及部分城市小区、乡村民宿，民宿数量200多家，占比约25%。慈利县大峡谷民宿圈依托张家界大峡谷景区及乡村资源，以“自然农耕＋乡村疗愈”为核心定位，主打中低端亲民市场，民宿数量100多家，占比约20%，以“古韵溪”、“迥音”民宿为代表，成为农旅融合典范；桑植西线民宿带沿西线旅游公路及溇水风光带零星分布，民宿总量30多家，占比约5%，以“生态康养＋红色文化”为主，主打中高端精品市场，以“阿巴砦”、“西界”为代表，红色教育、土家文化于一体，依托独特的区位优势与创新发展模式，吸引国内外游客。

（三）产品供给呈丰富性：已基本形成“高中低档互补、城乡布局协同”的民宿产品供给体系。高端民宿以品质为核心，注重文化融入与体验创新，引领行业发展方向。将土家族建筑、山歌、农耕文化等元素融入民宿设计与服务中，打造具有地域特色的高端体验民宿。如武陵源“镜立方”民宿，凭借独特的设计声名远扬，吸引了美国、意大利等多国游客。高端民宿客源中，境外游客占比约40%。中端民宿数量占比适中，以满足游客主流住宿需求为主，在提供舒适住宿的基础上，搭配一些本地特色活动，如简单的农耕体验，周边短途游览推荐等，价格比较亲民，是家庭游、朋友结伴游的常见选择。城市小区民宿和乡村单体民宿则作为补充，丰富了城市住宿市场，其中城市小区民宿依托便利的城市功能和生活配套，为偏好便捷出行的游客提供了选择，乡村单体民宿多由村民自营，保留了深厚的乡土气息，适合预算有限的游客。

（四）运营模式呈多样性：民宿投资有独资、合资、合作、股份、租赁、托管等模式，其中投资以社会资本投入和村（居）民自营为主要模式。社会资本凭借资金和运营优势，多参与中高端特色民宿建设，注重品质打造和品牌培育；以“回家的孩子”、“远方的家”、“龙尾巴村”等民宿为代表；村民自营民宿则依托自有房屋资源，大多以小成本投入，经营方式灵活，也有少部分返乡村民把民宿作为“家”来经营，对民宿倾注了深厚的家乡情怀。营销渠道多样，携程、美团等0TA平台是主要客源渠道，尤其对中低端民宿而言，平台流量支撑作用明显。中高端民宿则更注重多元营销，除传统平台外，积极通过抖音、小红书等自媒体平台展示民宿特色及在地文化体验，精准吸引客群；同时，借助民宿主圈子进行口碑传播、客人推荐，形成稳定的客源群体，回头客占比持续提升。

（五）政府政策呈渐强性。从市级层面来看，制度配套逐步跟进：2019年，市政府出台《张家界市民宿（客栈）管理办法》和星级评定标准，明确民宿定义、建筑标准（层高≤4层，单体建筑面积≤800平方米）等核心内容，为行业发发展搭建了基础制度框架。同时，推动成立市民宿协会，引导行业加强自律、规范经营。在土地使用、融资支持、税收优惠等方面，出台了系列针对性措施。从区县级层面来看，积极探索各具特色：武陵源区聚焦高端民宿集群建设，出台《关于加快发展乡村旅游的指导意见》《武陵源区发展乡村特色民宿（客栈）建设管理实施办法》《武陵源区乡村民宿（客栈）星级划分与评定标准》等系列文件，编制《武陵源区高端民宿产业集群发展战略规划》，着力打造国际化高端民宿集群；桑植县拟推出《旅游产业奖励扶持暂行办法》，对获评省级五星级、国家级甲级民宿分别奖励10万、50万元，重点培育西线民宿带；永定区探索“点状供地”分散灵活用地模式，支持云漫千山谷民宿集群发展，破解用地难题，推动民宿＋特色农产品莓茶”、“民宿集群＋节庆赛事”等业态融合；慈利县侧重“民宿＋农业融合”，打造沉浸式乡村体验项目，突出乡村疗愈与在地体验。

（六）综合效益呈带动性。促进就业增收：民宿产业深度融入乡村振兴战略，直接带动6000余名村民就业，通过民宿经营、房屋出租、土地流转及农产品销售、农事劳作等多元方式，拓宽农民增收渠道，推动乡村集市繁荣。永定区“民宿＋莓茶”价值链模式具有一定代表性，覆盖21个村，惠及茶农2600户，带动农产品种植、手工艺品制作、物流运输等间接就业1.3万余人。促进乡村振兴：民宿发展促进了乡村基础设施升级、环境卫生整治和社区环境改善，武陵源协合乡龙尾巴村、慈利罗潭村、永定尹家溪村荣获“全国乡村旅游重点村”，桑植陈家坪村荣获省级旅游重点乡村。乡村民宿的发展也吸引了很多返乡的年轻人，通过参与民宿的经营、管理和服务，建立起对本地文化的自信，为乡村振兴注入新动能。促进旅游经济提质：以武陵源龙尾巴高端民宿集聚区为例，近年接待游客超25万人次，年均产业总收入约8000万元，带动当地居民年均收入近7万元。梓山漫居、五号山谷、回家的孩子等部分高端民宿作为旅游目的地打造，深耕地方的发展模式和个性化服务深受游客青睐，尤其吸引大量中外游客。高端民宿相对集中，旅行线路的精心规划，客房体量增多，设施的完善，餐厅、咖啡馆和乡村农场等商业体的引入，共同构成了一个旅游休闲度假目的地的商业业态，游客平均停留时间达3-4天，有效带动农产品消费、非遗手作制品销售，民宿成为向世界展示张家界自然与文化双重魅力的窗口，极大地丰富了旅游度假业态，为入境游市场持续火爆和结构优化作出了积极的贡献。

二、存在的主要问题

尽管我市民宿产业已初具规模，市场竞争力明显增强并形成一定的品牌外溢效应，但在旅游消费升级、综合政策支撑不够游客对深度体验与文化沉浸需求日益旺盛的背景下，产业发展面临着深刻的结构性矛盾与挑战，我市民宿产业发展中仍存在很多问题，严重制约了产业整体效益的提升和可持续发展。

（一）思想认识不统一。各级政府对民宿产业发展的意义认识不统一，对民宿产业发展作为旅游景区的互补功能的认识不一，对民宿产业在我市旅游经济转型中的作用认识不一。民宿产业在把我市建成世界一流旅游目的地的承载力上认识不一。也就导致民宿产业的发展引导不够、定位不准。

（二）顶层设计不到位。国家、省级层面相关立法进展滞后，还没有相关的法律，市级层面尚未出台民宿产业发展专项规划，区域发展不平衡，武陵源区相对成熟，其他区县发展相对滞后。行业内还存在盲目跟风、过度投资等现象。由于民宿缺乏有序规划，民宿主自己随意投资，造成存量过剩（现存2000余家民宿中仅800余家正常经营），客房单价过低等问题。我市现行的《管理办法》仅为政府规范性文件，缺乏地方性法规的刚性支撑，法规支撑力度较弱，难以满足产业规范化发展需求。

（三）综合效益不充分。民宿作为旅游业的重要组成部分，在丰富旅游业态、盘活乡村资源方面作用明显，但其对地方财政的贡献度和就业带动等综合效益发挥还远低于预期，导致政府对民宿发展的服务动力受到影响。

（四）行业监管不规范。民宿产业缺乏统一的行业监管标准，导致对各个民宿在消防 、建筑安全、食品安全、卫生防疫等关键领域的审批要求差异巨大 ，要么套用酒店标准过于严苛，要么过于宽松，埋下严重的安全隐患。经营者无所适从，监管部门也无章可循。

（五）设施服务不配套。部分民宿集聚区公共交通覆盖不足，自由行散客到达难度大、成本高。民宿集聚区内公共休闲步道、康养设施、文化主题场馆等建设滞后，全市“三圈一线”中仅有武陵源龙尾巴民宿集聚区建有小型游客广场，夜间休闲娱乐活动匮乏，导致游客停留时间缩短，整体体验感下降。

三、发展建议

（一）注重凝聚共识。凝聚共识是破解我市民宿产业发展瓶颈的前提，需统一定位认知，形成发展合力。我市拥有世界自然遗产和独特的民族文化，发展民宿产业既能推动旅游业转型升级，也能丰富旅游目的地产品体系、激活乡村资源，符合旅游消费升级的大趋势，行业前景具有确定性。政府层面应充分肯定民宿在我市旅游经济发展中的作用，鼓励和培育中高端民宿集群，打破全市民宿小而散的模式现状，提高行业品质和整体抗风险能力；在规范管理、提升服务等方面引导其健康发展、解难纾困。市场主体应随着消费和体验多样需求，重新审视并精准把握，在发展目标、生态保护、利益分配等关键问题上与政府形成共识，激活主动升级意识，实现民宿自身可持续发展。

（二）注重顶层设计。编制专项规划：尽快启动《张家界市文化旅游产业国土空间专项规划》及民宿产业发展子规划的编制，明确民宿产业发展目标、空间布局与核心任务。针对“三圈一线”空间格局，细化各区域开发边界、建筑风貌管控、用地规模及建筑规模总量控制标准，探索“定量不定点”的弹性用地机制（即明确区域内民宿总数量、总用地规模上限，不固化具体点位，为项目落地保留灵活性）。通过规划引导民宿向集群化、差异化发展，避免无序扩张和同质化竞争。推动地方立法:密切跟踪《湖南省民宿管理若干规定》立法动态，积极参与省级立法研讨并反馈实践需求。积极配合省人大立法，为行业发展提供刚性法治保障。优化监管服务：立足把我市建设成世界一流旅游目的地的发展大局，必须彻底扭转监管缺失的现状，政府相关职能部门，需积极作为、主动服务，将优化监管服务摆在突出位置 ，实现高效能的监管与高水平的服务。强化土地保障：深化土地制度改革，在符合国土空间规划及“三条控制线”管控要求的前提下，将民宿产业发展及其重点配套项目纳入市、县（区）“十五五”相关规划，确保与国土空间规划有效衔接。优化村庄规划布局，允许灵活预留民宿建设用地指标或布局点状民宿项目，破解用地瓶颈。

（三）注重拓展空间。民宿产业对财政与就业贡献不高，深层原因在于其价值链条过短，营收过度依赖客房收入。必须积极探索“民宿+”。通过制定扶持政策和设立民宿品质提升激励政策，引导民宿行业良性发展，鼓励发展主题鲜明的高端精品民宿和文化深度体验项目，对在规划设计、文化主题挖掘、服务创新等方面表现突出的民宿主 给予一定的奖补；通过鼓励民宿行业在品质和服务上形成稳定的标准体系，实行品质和个性的良性结合，真正形成民宿自身的核心竞争力；通过深度挖掘本地文化等资源 ，有效延伸消费链条，增加营业收入，为事业谋发展，为财税作贡献。

（四）注重设施配套。优化公共交通网络：针对民宿集聚区公共交通覆盖不足的问题，加密通往主要民宿集群区的公共交通线路，在旅游旺季增设班次（特别是夜间班次），降低自由行游客的抵达难度和成本。探讨民宿业主开展定制式旅游服务新模式，旅游六要素一站式服务。丰富公共服务配套：在民宿集聚区域统筹建设公共休闲步道、观景平台、公厕、停车场等基础设施，配套小型文化展示馆、特色农产品展销点等，鼓励发展夜间文化休闲业态，延长游客停留时间，提升综合消费潜力。

责编：田锐

一审：田锐

二审：田育才

三审：宁奎

来源：湖南日报·新湖南客户端