土地市场：土拍从过去的“拼运气”回归“拼实力”

三湘都市报 2024-01-21 08:06:36

三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者卜岚

2023年长沙土地市场逐渐回归市场，竞买条件也比往年宽松，土地市场重回价高者得时代。据湖南中原地产数据显示，2023年内六区土地总成交金额318亿元，同比下跌41%，全年土地成交楼面价5301元/平方米，同比上涨21%。

土地成交楼面价同比上涨21%

2023年，楼市政策利好频发，长沙取消土地最高限价，按价高者得确定竞得人。

2023年10月，长沙市自然资源和规划局挂牌[2023]长沙市063号地块。值得注意的是，出让须知里明确“本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按符合要求的价高者得的原则确定竞得人”。这也是继济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市落地“取消地价上限”以来，长沙首次实施这一动作。

据悉，根据公示，此地块位于湖南湘江新区市府板块的望岳街道，西临杜容路、南临青容路、东至谷塘路，出让面积50723.67平方米，容积率≤3.0，起始总价85216万元，折合起始楼面价约5600元/平方米。

在宽松的政策环境中，长沙近三年地块出让中带2个条件的占比由46%下降至18%，保证金比例保持低位20%，房企拿地压力明显减小。而且土地素质不断提升，去年出让了不少市中心的稀缺地块。楼面价明显增幅，全年土地成交楼面价5301元/平方米，同比上涨21%。

（摘得S10地块的运达，其开发项目曾多次上演摇号盛况。受访者供图）

运达摘得长沙黄兴北S10地块

在2023年的土拍中，不少地块一出场便是高光时刻。

比如去年的热点，[2023]长沙市034号地块。该地块位于河西第一高楼湘江财富金融中心西侧，紧邻凯德壹中心和博才咸嘉银杉小学。距离4号线茶子山地铁站不到300米，距离湘江的直线距离800多米。

最终，该地块由长沙市万龙房地产开发有限公司（万科）底价5.5亿元摘得，楼面价3659元/平方米。周边项目目前有招商蛇口滨江境，精装均价约21000元/平方米。据了解，这也是十年后，万科再次落子滨江新城，或将打造成河西高端人居标杆。

和034地块一样，在土地市场，S10地块的落定也是万众瞩目。S10地块编号为[2023]长沙市068号，该地块S10地块是一宗位于城市中心的一线临江地块。在48笔竞价之后，被湖南运达房地产开发有限公司以298103万元摘得，成交楼面价16180元/平方米，溢价率47.07%，溢价95410万元。

宗地楼下即是地铁站，往南走两站就到了五一广场和国金中心，往东不远是芙蓉路CBD。富兴时代广场、泊富国际广场、万达广场、大悦城等商业体云集，湘雅医院、省妇幼、明德中学等，整体配套成熟。

行业集中度将在分化中持续走高

土拍的环境变化，也让行业在发生改变。

克而瑞地产研究院认为，热度方面，受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情依然不佳，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。

“未来房企投资也将延续两大分化走势：一是各城市土地市场延续低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。二是企业端拿地从过去的‘拼运气’回归‘拼实力’，尤其是土拍回归市场化的情况下，对房企资金和运营实力提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将在分化中持续走高。”克而瑞地产研究院指出。

中国指数研究院表示，对于企业而言，今年以来，土拍恢复价高者得后，核心城市拿地难度增加，特别是中小房企将面临更加激烈的土拍竞争；另外，由于短期市场调整压力仍较大，房企投资拿地仍需保持理性，以销定投、保持利润仍是企业最有效的投资策略。

责编：陈舒仪

来源：三湘都市报

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