最近，发现一个很有意思的项目。

中信城开·东宸上品。

之所以说它有意思，除了抢占芙蓉主城楼市的核心前排区位、为日渐热闹的东城带来新选择外，更在于它项目产品层面的创新。

比如，市面上已经相当罕见的“复式洋房”。

这是一个总规模约20万方的项目，总体呈现北高南低的布局，不大不小刚刚好。结合项目南侧和西侧的大面积水体景观，规划建设有复式洋房、高层住宅及公寓、商业等形态。

中信城开·东宸上品鸟瞰效果图

当然，除了“复式洋房”等产品形态的差异化，他们的户型设计同样具备相当多的亮点，我们就此分享。

壹

高层住宅产品系列

01

楼层平面格局分析

高层系列产品采用当下流行的设计方案，比较契合新式人居的需求，以下是他们高层楼层平面设计图：

这是典型的连廊式住宅设计，采用两梯四户的楼层布局。

此前我们分析过连廊式住宅的主要特性，主要有以下几点：

①连廊的加入相当于在楼栋北向开了一道口子，可使中间户的北侧空间直接与自然光线、室外空气相连接，因此套内空间的通透性能较塔式住宅有较大的提升;

②北侧公区(公摊)区域北移且更独立，从而使南向外立面趋向平整。这套设计中的中间南户几乎与东西边户对齐，同层房子阳光直射时段几乎贯穿白间;

高层南向立面几乎平齐

③套内空间更规整、合理，有效规避塔式住宅常见的中间户与边户之间的面积咬合，套内的通透效率更佳;

④连廊本身在发生火灾等重大突发事故时的救援效率更高。

由于楼层设计完全沿中线呈镜像对称，因此，中信城开·东宸上品的高层住宅仅有两个户型：107㎡的中间户和129㎡的东西边户。

(注：户型面积指建筑面积大约值，下同)

02

107㎡丨三房两厅两卫

这是一套在空间布局和设计细节与刚需住宅需求对位非常到位的户型方案。

①三开间朝南的整体布局，其中两间最主要的卧室朝南直面阳光;

②入户玄关-客餐厅-大面宽阳台纵向构成家庭公共生活区域，空间的集成度非常高，大跨度的空间有利于大气、通透的居家视觉打造，并且完成“动静分离”的品质生活原生需求;

③玄关巧妙预留柜体位置，并且纵向与客餐厅平齐，柜体最大延可以伸至阳台北端，在提升收纳性能的同时，还能与餐厅处酒柜、电视背景墙等形成一体，塑造一体化的品质观感;

④厨房面向玄关，缩短“回家-厨房”的动线行程，能有效减轻食材原料等物品对居家环境的影响;

⑤客餐厅一体化意味着空间拥有一定的灵活度，餐厅与客厅同宽约3.8米，在6米左右的总进深下，两个区域可以在必要时进行延展，如用餐人多时可使用拉起折叠圆桌，或者客厅坐不下时可在餐厅临时布座等;

⑥公卫与主卫尺寸相同，约2.7米的进深无论做三段式还是“干湿两分离”的卫生间均比较适合，而约1.8米的开间能够保证空间的舒适感。并且，公卫位于动静区接驳处，动线效率高且公私不相扰;

样板间三段式卫生展示

⑦南向两间卧室尺寸较好，次卧开间达到约3米，进深预计超过3米，足够休憩、收纳，并且可以与阳台联合，能够满足老人或小孩的居住要求。

主卧尺寸可形成更好的收纳体系，如在约3.3米的开间下，放置2.2米长的窗框后，还有约1米的空间预留，可以用来放置矮柜或者非标准尺寸的衣柜。

⑧北向功能间属于半赠送面积，虽说尺寸相对偏紧凑，但不影响它的灵活度，可以单独用作次卧、书房等，也可以与主卧连通形成全功能的主卧套间，能够较好地满足不同家庭的不同需求。

03

129㎡丨四房两厅两卫

该套户型位于同层的东西边户，采用四开间朝南的主流设计语言，动静分区明显，由于连廊结构与107㎡的邻居不存在面积咬合，通透性能完全可以对标纯板式住宅。

同时，它在使用上更为得心应手，改造性能非常强悍。

①入户们外与套内呈90°直角，在门外无法直接窥视室内主要区域，且玄关更为独立、纯粹，即便是在玄关处，也只有小部分公区视角，有利于家庭隐私保护，独立玄关也便于塑造收纳性能与归家仪式感;

门外与玄关位视界示意

②经典的竖厅设计，关键是被南北两个阳台包夹，室内采光、空气流通的效率更高，也极富改造性能。

比如，客厅吞并旁边的卧室空间及大面宽阳台，直接营造高端房屋才有的“方厅”……

比如，北侧阳台既可以用作生活阳台，也可以设置西厨、电器柜等与餐厨配合;

再比如，在电视背景墙上用柜体拉满;客厅与南向景观阳台融合，制造更为大气的公区空间……

客厅改造后场景示意

③厨房纵向并行于家庭公区，由于不在南北对流的直接纵线上，油烟等气味能有效减少与之发生扩散，利于居家环境的品质维护;

④主卧套间在较为舒适的尺度下，同样拥有相当不错的扩展性。比如，可以与隔壁“半赠送”空间合并，形成全功能主卧套间;

⑤北向卧室虽尺寸与邻居无异，但多了一个开间较大的飘窗，拥有更好的空间感和功能性。

户型改造可选方案综合示意

当然，这只是一套不足130㎡的房子，虽然部分功能区的尺寸无法真正对标140㎡级及以上面积的产品，但它能够做出四房两厅两卫的“大刚需”格局，为市场带来性价比更高的产品，实属不易。

但更关键的是，它还拥有非常多样化的后期改造性能，能够尽最大化满足不同家庭的需求。

贰

洋房住宅产品系列

01

楼栋设计分析

他们的洋房，采用的是复式结构设计(严格来说是跃层)，因此在楼栋的立体剖面图上，呈现出咬合式的特点：

当然，除了导致同一面积的户型可能会有些许差异之外，咬合式跃层结构并不影响生活，比如他们同为155㎡的户型：

面积大小一模一样，功能空间与数量完全一致，唯一的不同，就在于南向多功能大客厅的方位不同。

当然，这可能会导致少许生活动线的差异：比如，左侧的公区更靠近公卫和卧室区，而右侧的户型更靠近入户门。这两者很难分出高下，如何取舍全凭各自的生活习惯。

但是，这种结构的好处显而易见：可以获得面积相当可观的可拓展空间，相当于面积赠送。

尤其是，他们洋房的挑高数值达到6米的级别，可以彻底规避复式住宅中较为常见的压抑感。

所以，我们就在他们155㎡和180㎡的洋房户型中各择其一进行分析与分享。

02

155㎡丨四房两厅两卫

作为传统概念上的入门级改善户型，这套155㎡的户型在设计上亮点颇为明显。

①入户门平齐电梯门，再加上“面壁式”玄关设计，能有效防止室外偷窥，从而保障家庭隐私;

②餐厅、厨房、生活阳台同处一个独立区域，并且各空间无承重墙体结构，意味着该处空间可以整体性改造利用。比如，厨房可兼并部分阳台，以及打造开放式餐厨体系等;

③客厅区域相当霸气，并配备开间同为约7.6米的大面宽阳台，甚至超过部分大平层住宅的水准，空间感相当霸气。

大面宽阳台场景示意

并且，大空间能够带来功能利用的多样化选择，在保留传统客厅的格局下，富余的面积可以拿来进行封闭式或者开放式使用。

比如，开放式使用，书房、茶室、棋牌室、儿童游乐区以及健身区或博古区等与客厅功能连通。

比如，封闭使用，可以单独形成一间卧室，在首层区域形成三间卧室的居住体系。

④首层区域配备一主一次两间卧室，关键是尺寸较好，连次卧的开间都达到约3.1米、进深约3.35米，可以承载“衣柜-床-双床头柜”的传统布局，拥有较好的居住舒适度;

⑤楼梯采用一字直通形，可以有效规避对首层客厅进深的挤压，由于没有旋转结构，楼梯下空面积可以进行高效的收纳;

⑥二层区域部分挑空，与景观阳台上空一起，形成一个非常可观的“赠送”面积(需后期搭板使用)。

当然，它的利用也比较多元。比如，可以整合形成一个超级主卧套间，不仅配备衣帽间、卫生间和书房或其他私密功能区，还拥有纯正的落地窗。

也可以两个空间分开利用，如形成两个独立的卧室等。

03

180㎡丨四房两厅两卫

在大方向上，这套180㎡的户型与155㎡的房子有诸多相似的地方。但是，得益于它更大的尺寸，从而衍生出更为奢适的生活享受。

他们在户型图上将该户型标示为“四房”，实际上，如果有需要,甚至可以形成首层三卧室(含一主卧套)+二层主卧套的奢适居住体系，并且家庭公共生活区域的大气与颜值依旧可以保障。

①虽然同样是餐厨空间相对独立，但是尺寸标值更契合高端品质的打造。

比如，餐厅超4米的开间在3.3米以上进深加持下，酒柜、餐边柜等配置更为随心;餐厅尺寸已经够用，但还可以向生活阳台扩展;而生活阳台呈规整的长方形，即便被厨房占用部分，约4.05米的开间还是能够满足日常洗晒需求。

洋房客厅改造后场景示意

②客厅的空间感更为惊人，总开间居然达到约10米的水准，相当于三开间朝南，意味着在布置传统客厅之后，还可以形成两个功能区。

客厅尽头一个标记为“储藏间”的区域，如果有需要可以改造为明卫，如此，首层可以增加一个主卧套间。

③首层北向两个次卧开间进深均属于较为舒适的水准，容纳“衣柜+床体+床头柜”的常规组合没有压力;

洋房样板间首层卧室实景

④二层空间同理，既可以做成超级主卧套，也可以分为两个卧室空间。但是，这里明显多了一个卫生间，在后期空间改造布局上更游刃有余。

当然，当下对好房子的定义，更多的是能够满足不同家庭的各种选择，这两套洋房甚至是最小的107㎡高层，通过其优秀的结构设计和平面布局，显然能够很好地应对这点。

所以，我们认为中信城开·东宸上品的产品称得上是目前市面上的优秀样本。

目前，该项目营销中心及样板间已经正式对外开放，据悉正在筹备本月底首批开盘，有兴趣的朋友建议积极关注他们的销售动向。

责编：周听听

来源：户型官