以轨道交通“TOD+”模式

引领长沙城北商业体系建设

史海威  陈泰安

作为长沙发挥省会引领功能、带动环洞庭湖经济圈融入长江经济带的桥头堡，城北的战略地位今非昔比。因长沙城市发展中心向南倾斜的历史沿袭，城北开发相对缓慢,在其他片区开发殆尽之际，城北一跃成为中心城区存量建设用地较多、发展潜力巨大的重点聚焦区域。

一、城北发展定位和功能布局

依托铁水联运的交通优势和临港沿江的自然资源，城北现已独具产业特色、初显商住功能。原长沙市城市总规对城北的“组团”级定位已难以满足其发展来势，新一轮长沙市国土空间规划中城北将升级为“城市副中心”，以更好疏导主城功能、推动产业升级、建设城市新区。

城北以绕城高速为界，北部为金霞、青竹湖、沙坪组团，南部为鹅秀、高岭组团。目前金霞组团用地已基本完成物流产业布局，沙坪智能制造、消费类电子产业集聚区已启动，青竹湖别墅区、鹅秀居住区基本建成，高岭大部分为未开发区域。城北未来主要城市功能必由鹅秀、高岭组团承载，其中居住功能成熟的鹅秀组团作为核心区、开发空间较大的高岭组团将成为发展区。目前核心区“大势已成”，而发展区“为时尚早”，因此如何系统完善核心区的商业体系、提升引领作用为第一要务。

二、城北核心区地铁“TOD＋公园”商业模式构建

目前来看，城北居住区布局松散、科教文卫配套不足导致入住率不高，加上滨江地块未转化商业价值、轨道站点商业规划滞后，开发商对片区商业投资信心不足，一些批而未供、供而未建的地块纷纷要求商改住寻求短期利益最大化，若“放任自流”将很难与月亮岛新城、滨水新城“同台演出”。如何在“大势已成”的现状制约下“向内更新”，找到一条自我突破的新道路呢？鹅秀组团地处新、老城交界处，产业腹地广阔、山水资源丰富，应挖掘大型山体公园的生态价值、发挥轨道站点的虹吸效应，运用地铁“TOD＋公园”的新模式构建立体商业体系。

城市新区的商业体系可分为邻里中心、街区商业＋Mall、大型综合体三个层级，邻里中心为最小单元。分散的住宅小区只有通过服务优质的邻里中心才能建立功能联系，进而发展街区商业延伸至轨道站点。同时结合周边山体公园创新康养、体育等商业主题，通过绿道、步道慢行系统串联起山麓疗养医院、度假酒店、写字楼，并与地铁商业Mall、大型综合体有效互动发展。

政府扶植社区商业构建邻里中心是基础。苏州工业园的成功经验为政府、市场、社会共同构建公共、商业、公益服务于一体的复合型服务体系。政府主导各已建、在建小区建立邻里中心，财政投资公服设施，组建平台公司提供“商业＋公益”服务，培育社会组织输出公众参与的生活方式，灵活发挥政府、市场“两只手”的组合作用，更好满足居民不同消费、社交、参与等日常需求。在邻里中心聚集人气、提升入住率后，引导开发商建设开放式街区多元化提升商业层级，为商圈形成积蓄能量要素。

规划管控轨道站点和山体公园周边建设用地是关键。地铁站点周边商业地块能迅速汇聚市场要素，若为短期利益最大化而大幅商改住，商圈建设将丧失发展之基。山体公园是绿色经济之魂，周边地块是公园商业之底，商业地块应科学论证公园主题不可随意上马项目，住宅地块应严格审查建筑方案做到与山体公园有机融合。公服设施用地应紧密结合公园形态、商业主题、慢行系统等进行规划布局，做到功能空间与自然景观协调一致。

设计引导各类商业建立联系、创新主题是灵魂。在盘活现有社区商业构建邻里中心后，如何挖掘公园主题商业价值、蓄势打造开放式街区和集中商业？如何发挥地铁站点集聚辐射效应推动大型综合体落地？

浙江金华的浦江绿谷公园形态与鹅羊山相似，为东高西低地形，以东部高坡上露天剧场为视觉焦点，利用西部竖向渐进变化灵活布置各类球场，临西向道路设置立体商业街，在坡地交通上呈现台地景观，于西北角道路交叉口以跌水景观为商业起点。设计上依据地势高差布局东部剧场区、西部山地运动和商业区，从南麓绿道通往东南沿街独立商业区，环山步道将景观、运动、商业空间连为一体。鹅羊山可运用山地景观营造多元主题、学习其巧妙串联街区商业的创意。

武汉柏林地铁小镇将区域生态、产业资源导入地铁TOD模式，沿轨道站点布局产业主题商业和酒店办公、围绕公园景观打造影视基地和德国风情街，科教文卫及邻里中心则设于二者之间作为联系纽带。南北两向工业园和农业区的产业要素成功注入地铁商业，公园生态区内低强度开发文化主题商业，景观轴两厢高强度开发居住区，充分释放地铁＋公园的商业叠加效益。开福北的医药物流、智能制造产业要素集聚，跨境电商、综合保税等交易平台接轨国际，可化为商业流量注入地铁TOD载体，形成新型商业力量。

建设时序的安排决定商业开发的价值。当前经济形势严峻、政府化债压力巨大。发挥政府公共服务职能重构邻里中心商业模式是基础工程，通过公共服务提高居民幸福指数、培育商业要素，从而催生市场投资商业街乃至大型综合体的利益驱动。公园＋地铁建设需政府前期大量投资，并同步确定商业主题和概念方案孵化消费市场。上述投入后片区开发价值大幅提升，市场投资热度自然上升。

柏林地铁小镇沿西环路站首期开发，柏林站沿线为二期，三期打造长阳渠生态廊道，土地升值后再出让，住宅开发成规模后沿景观带建设商业街区，逐步实现地铁＋公园的商业叠加价值。城北核心区可先期整合完善鹅羊山南北两侧的商住项目奠定消费基础，之后集中开发1094和湖南投资地块，再系统激活秀峰山周边商业地块，形成两地铁口、两公园融合发展格局。

投资主体的选择关系商业开发的成败。邻里中心因其众多公益属性，应由政府投入提供普适性的公共服务，培植社会组织完善民众联络功能，将盈利的个性化商业服务交给市场。主题公园需要政府大量前期投入并明确商业定位，后期应引进有丰富经验的运营商开发主题商业。街区商业由市场自由投资，政府负责设计指导和管理监督。大型综合体可由知名商业地产企业操盘，政府做好规划管控保障公共利益。

三、城北核心区商业结构：南、北分片发展

鹅秀南片可沿秀峰大道，引导兴隆路口两个商业地块建设开放式街区＋盒子商业，邻里中心则在西向住宅地块沿街建设、北向山语城社区底商整合重构，形成秀峰大道商业轴线。沿山语城芙蓉路底商连接1号线与10号线换乘的周南中学站，与兴联路口的长沙银行数据中心、友谊咨询大厦建立商业流线。秀峰公园北面的光前影视项目可利用山体公园营造场景拍摄等体验消费平台，还可向周边学校输出影视教育培训等文化产业，发散影视商业主题的外延。

鹅秀北片以鹅羊山为原点，湘江壹号将在鹅羊山麓东南角 建设五星级体育主题酒店，泰和医院二期沿鹅羊山东面建设医疗院区，通过登山步道自然联系，融合公园体育＋医养产业。鹅羊山北向有五矿、万事达等在建楼盘、德峰、绿地、恒大等已建小区，居住体量很大但社区底商零散，亟需政府搭建邻里中心完善社区综合服务体系。同时引导五矿做好滨江地块独立商业策划，万事达临泰和医院的商业地块承接医养产业衍生市场。冯蔡路地铁站虹吸带动大社区邻里中心＋公园主题商业发展，1094地块、湖南投资大型综合体围绕轨道站点同频互动，集聚产业腹地的跨境电商、保税、物流等市场要素，做大保税商场、电商物流楼宇经济，开辟差异化竞争的新道路。

作为开福北承接老城区功能疏散的主战场，鹅秀南、北商业分片发展的同时，可激活双地铁口、两山体公园为交通核、生态翼，通过城市轨道、公园步道＋城市绿道的交通联系建立商业体系。重构邻里中心刷新生活方式，带动商业街区向轨道站点延伸。与主城区共享地铁经济又独享公园资源，可催生康养、影视等主题消费。将产业要素注入地铁商业，承接研发设计、销售结算等核心环节。

四、城北发展区地铁“TOD＋产业”商业模式思考

近来湘雅、省中医附一、省儿童医院等大型医院考虑在高岭组团选址新院区，未来可围绕医疗服务延伸上下游产业链，撬动医疗康养、中西医产学研一体化进程，并联系金霞、沙坪组团的医药物流产业链延伸流通制造环节，系统化推进产业集群发展。

以医疗产业为主导的价值链提供高端就业市场、吸引高层次人才，同时反哺产业链，带来更多技术孵化、资金风投等产业要素，筑就医疗科创高地，催生医药商务经济，同步建设高端居住教育配套服务产业人才。

在高岭产业集群落地过程中，引导医药研发、流通交易、教育培训等全产业链沿9号线与10号线的“十字架”轨道站点布局，两厢腹地则配套开发疗养社区等高端养老地产，进而在地铁交汇站点、长株城际与9号线换乘站点周边集聚医学商业商务、衍生技术服务等特色产业要素，开辟“第二商务区”。未来与鹅秀核心商业区两翼驱动、差异发展。

运用轨道交通“TOD＋”模式构建高岭发展区与鹅秀核心区商业体系，是基于二者类似的交通区位和轨道线型、叠加各自资源优势发展独特商业模式，在同一空间纬度、不同时间维度规划建设两个商业区，通过地铁10号线的两个换乘站无缝连接，打破铁路分割的空间壁垒，催化高岭商贸城转型升级，形成东西呼应、先近后远的发展格局。让地铁线网近期引导核心区刷新商住功能、远期驱动发展区创新产业经济，让城北副中心乘上轨道交通的列车引领新一轮城市发展。

（史海威系湖南工商大学党中央治国理政思想研究与传播中心研究员；陈泰安系长沙市自然资源规划局干部）

责编：姚茜琼

来源：新湖南客户端