岳麓山下，溁湾镇正重新生长

湖南日报·新湖南客户端通讯员 彭娟

湘江流到长沙，在岳麓山下拐了一道弯，把一座城最厚的文脉和最浓的烟火，揉进了西岸这片叫溁湾镇的土地。

东望湘江，西接西湖公园，串联岳麓山、橘子洲，地铁2号线与4号线在此交会——这是山水洲城格局里最精华的一段，也是一块在时代转场中一度失语的旧地。

大拆大建的增量时代渐行渐远，存量提质的更新时代悄然登场。溁湾片区被列为长沙市“十五五”城市更新重点片区之一，正申报省级重点片区，由麓山控股集团统筹实施。

这不是一次简单的旧城改造，而是一场关于老城如何有机生长的系统实验。

握着好牌，却在犹豫怎么打

溁湾片区的底子好得让人羡慕：双线地铁交会，白沙液老街留存百年街巷肌理，湖湘文化、市井烟火与商贸记忆在此沉淀，片区还躺着大量闲置物业与待开发用地。

可“礼物”迟迟没有被打开，问题出在三个“有”与“无”之间。

有流量，无变现。紧邻核心文旅资源，人流充沛，可存量物业闲置、利用效率偏低，客流从身边流过，带不来消费和产业收益，板块价值在热闹的表象下悄然塌陷。

有底蕴，无产出。老旧街区与工业遗产风貌保存完好，可保护多停留在外立面修缮，缺少业态落地与产业转化。文化成了橱窗里的展品，看得见，摸不着，变不成可持续的效益。

有区位，无引擎。占据河西门户关键节点，却缺少牵引片区发展的核心引擎，溁湾商圈活力逐步衰退，城市界面与配套难以匹配新时代需求。

三个痛点，指向同一个症结：资源没有转化为动能。以往不少更新项目困于单个地块、单栋楼宇的碎片化改造，落入“重建设、轻运营，重外表、轻内涵”的窠臼。

溁湾片区如果照搬这条路，只会把好牌继续打在桌上。多重矛盾交织，意味着它不能走大拆大建的老路，必须同时兼顾民生改善、文脉传承、历史遗留资产化解与资金综合平衡。

这是一道必须解开的多元方程。

先想好怎么运营，再动手改造 

溁湾片区的破题思路，藏在一个顺序里：运营前置。

麓山控股集团相关负责人介绍，方案策划阶段，业态布局与消费场景就被前置谋划。不是先修街巷、改建筑，再想招什么商、引什么业态，而是让空间规划从一开始就对接未来产业运营的实际需求。“这一步看似只是流程调整，实则是从源头规避‘重建设、轻运营’的关键。”该负责人说。

片区目标清晰：实现河西门户与历史人文的展示、文旅科技与城市烟火的碰撞、山水洲城与漫游体验的融合，全力争创国家级旅游休闲街区，复兴溁湾传统商圈。规划跳出“修街巷、改建筑”的狭义思维，统筹居住改善、历史保护、商业消费、都市休闲、门户形象多元目标。

实施路径上，溁湾片区选择渐进式分期滚动开发。老城更新普遍面临产权错综复杂、资金压力大、历史遗留问题交织的难题，一次性全域开发风险太高。片区计划分三期推进：一期聚焦民生、树立样板；二期推进资产整合、扩大产业规模；三期释放片区最大价值。民生优先、示范先行，逐步连片提质，最终全域联动。

“这套时序安排，有效平衡了资金压力与社会风险，为大型老城片区更新提供了一个可借鉴的节奏范式。”相关负责人说。

而最先落下的那颗子，选得巧妙。

原绿地湖湘中心售楼部，建筑面积2545平方米，地段昭示条件优越，却长期闲置，一度成为制约片区发展的瓶颈。麓山控股集团没有简单变卖处置，而是把楼买下来，打造麓山演艺中心，引入扎根长沙30余年本土演艺品牌——琴岛演艺，塑造集演艺、餐饮、展览、社交于一体的演艺新空间，服务全年龄段消费群体。

用琴岛演艺负责人的话来说，这里不只是一个演出场地，更是让老长沙的烟火记忆与新城区的文化消费在同一屋檐下重逢。“目前，前期准备工作已经就绪，11月11日，正式开门迎客。”琴岛演艺负责人说。

一个闲置楼宇就此被重新定义，历史包袱转化为河西文化消费的新增长点，也成为溁湾片区更新方法论的一次浓缩演示——民生打底、文化赋能、资产盘活、分期滚动。

让老城自己生长出来 

溁湾片区的更新实践仍在推进，它要检验的，是一套可复制、可推广的老城更新模式。方向藏在四个坚持里。

城市更新不等同于房地产开发，核心在于片区系统统筹。跳出单点改造思维，把老旧小区、历史街区、闲置楼宇、待开发土地统筹谋划，才能破解碎片化建设困局。

民生优先，居民获得感是更新第一标尺。更新的出发点是改善群众居住生活，坚持民生前置、产业后置，践行人民城市的建设导向。老城更新，首先更新的是住在里面的人的日子。

文化活化拒绝符号化，推动从文化展示走向文化产出。老街保护不等于只修缮外立面，更需要做强文化IP、落地多元业态，把文化资源转化为真实消费场景。白沙液老街的百年肌理，不该只是拍照的背景板，而应成为能持续产生效益的文化资产。

存量资产盘活坚持创新破局，让旧空间孕育新产业。面对闲置、历史遗留物业，跳出传统开发逻辑，植入文化演艺、休闲体验等新业态，把存量资源转化为城市发展增量。

四个坚持叠加起来，指向同一个未来场景：河西门户重新亮起来，历史人文被看见，溁湾商圈繁荣再现。那不是一个被一次性建成的崭新片区，而是一座在时间里慢慢长好的老城——先有日子的改善，再有产业的落地，再有文化的产出，一层一层，循序渐进。

湘江依旧奔流，岳麓山依旧苍翠。变化的是这片土地上的空间与业态，不变的是它作为湘江西岸桥头堡的分量。当百年老街碰撞新潮烟火，当闲置楼宇传出舞台的灯光与笑声，溁湾片区正在完成一次安静的转身。

老城没有被推倒重来，它只是被重新读懂，然后，自己生长了出来。

作者：彭娟

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来源：湖南日报·新湖南客户端