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关于湘伴丨长沙核心临江区域不再新增住宅，2027年起施行
卜岚 黄婷婷 曾文慧 湘伴
山水洲城，是长沙引以为傲的城市名片。
长沙湘江两岸风貌管控，也迎来了首部地方性法规。
10月21日，长沙市人民代表大会常务委员会发布《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定》（简称《规定》），该规定自2027年1月1日起施行。
《规定》明确划定居住用地布局禁区：古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区临江地块，不得新增居住用地；大王山—巴溪洲—解放垸特色区内，建筑高度不得超过24米。
这意味着，之后长沙湘江两岸的房子，盖什么、盖多高，都有了法定约束。长沙临江一线，也将告别“排排站”江景房。
一纸新规，将给长沙房地产市场带来哪些改变？11月2日，湘伴君采访相关业内人士。
湘江长沙市橘子洲段，碧水蓝天映衬下的湘江两岸秀美如画。湖南日报全媒体记者 辜鹏博 摄
《规定》共十七条，提出湘江长沙段两岸风貌应当体现独特性、公共性、品质感，遵循山水洲城风貌管控的基本要求，将长沙特有的山、水、洲、城地理人文空间格局和城市发展脉络作为不可分割的统一整体，实施系统规划与管理。
湘江长沙段两岸城市设计中的城市上空际线、视线通廊、公共空间等风貌管控要求应当依法纳入国土空间详细规划。
如何规划管理，《规定》给出了具体要求。
如建筑高度，《规定》要求湘江长沙段两岸风貌管控范围内新建高层建筑项目，应当结合周边建筑形成建筑群体高度的梯级变化。严格控制历史文化风貌区、历史文化街区、历史地段等特定区域的新建、改建、扩建项目建筑高度。
长沙市岳麓山风景名胜区万山红遍、层林尽染。（资料图片）湖南日报全媒体记者 辜鹏博 摄
湘江长沙段两岸风貌管控范围内临江地块应当严格控制新建形态相同、连续等高的高层建筑。临江地块住宅建筑项目外立面应当进行公建化设计。
如视线通廊控制，《规定》明确要确保视线开敞性。
湘江长沙段两岸风貌管控范围内临江地块沿湘江界面长度超过三百米的，应当在地块内设置垂直于景观资源的视线通廊，每条视线通廊宽度不得少于三十米。
如临江公共空间，《规定》要求，应当加强公共艺术、绿化景观、场地铺装等景观环境要素的塑造。
湘江风光带应当设置连续贯通的游步道、骑行道、跑步道，形成无障碍、安全舒适的慢行系统。
《规定》在居住用地布局上划出明确禁区，引发人们关注。
新规划定了清晰的居住红线：古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区的临江地块，不得新增居住用地;大王山—巴溪洲—解放垸特色区内，巡抚路与督抚路之间区域禁止布局住宅，建筑高度上限锁定24米。
同时，奥体新城、湘江科学城、大泽湖三大临江新城，除码头、取水口等市政配套外，新建建筑不得紧贴江岸，须预留至少100米的滨江公共空间，沿江优先布局公共建筑与地标配套，不再简单排布住宅楼栋。
湘江科学城与长沙主城区隔江相望。湖南日报全媒体记者 童迪 摄
这意味着，长沙核心一江两岸临江一线住宅供给的“增量闸门”已关上。
过去多年，滨江、洋湖、北辰等板块的临江首排房源一直是市场硬通货，江景溢价是核心卖点，这一点从过往土拍市场也能直观印证：
2023年开福湘雅路一线临江068号地块，凭借直面橘子洲、岳麓山的无遮挡江景，成交楼面价达到14968元/平方米，创下当时长沙宅地楼面价高点;滨江新城C5地块依托片区成熟滨江界面，引来8家房企40轮竞价，溢价近39%;洋湖、北辰三角洲早年临江地块，也常常因为江景标签，成为房企争抢的香饽饽，拍出高于片区平均水平的地价。
据悉，目前长沙主城一线江景新房十分稀缺，大多定位高端改善。
南湖新城绿城凤起麓鸣一线江景单价20000-32000元/平方米，中海阅湘台16000-28000元/平方米；洋湖颐德公馆湘江序均价约22000元/平方米；滨江润和滨江湾一线江景房源25000-45000元/平方米。北辰三角洲等成熟片区江景次新二手房，挂牌均价多在22000元/平方米。
位居湘江长沙段两岸的长沙市“三馆一厅”和湖南金融中心。 湖南日报全媒体记者 辜鹏博 摄
“供给端的收缩，最先传导到市场预期。”业内人士指出，一方面，成熟片区存量江景次新、二手房，稀缺价值将抬升。
尤其是古城、岳麓山沿线已经建成的临江住宅，后续没有同类型新增竞品，自住和改善属性会持续强化；但也要看到，稀缺不等于单边涨价，长沙限价体系、二手房市场的充分竞争，会约束价格大幅跳涨，更多是稳住价值，分化加剧。
另一方面，房企拿地逻辑必须调整，三大新城临江地块，首排不能做住宅，住宅只能往腹地排布，未来江景盘，大多是二线、三线观江，“一线临江”的标签会越来越稀缺。
前湖南省经济地理研究所副所长、经济学家王义高在接受媒体采访时表示，短期看临江住宅开发成本上升、供应减少，中长期则推动湘江两岸住宅走向稀缺化与精品化，风貌品质提升有利于区域整体价值，但开发商须重新测算临江项目的容积率、货值与设计成本。
责编：刘颖
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来源：湘伴
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