从“糊涂账”到“明白单” 湘江新区麓谷明珠小区打造物业治理新样板

湖南日报·新湖南客户端 记者 王文

深秋时节，记者走进湘江新区麓谷街道麓谷明珠小区，环境整洁有序、设施运维到位、服务响应高效，小区面貌焕然一新。谁能想到，这个建成多年的成熟小区，曾深陷服务缺位、收支不明、矛盾多发的治理困局。

今年以来，小区依托省住建厅“菜单式物业服务收费”试点政策，创新推行“酬金制+菜单式服务”治理新模式，联动住建、司法部门完善治理体系，让小区物业费、公共收益“糊涂账”到“明白单” ，走出一条质价相符、业主做主、法制兜底的基层治理新路径。

破除包干积弊，破解物业治理恶性循环

麓谷明珠小区建成于2012年，涵盖住宅与商业业态，共有居民1072户，总建筑面积14万平方米。长期以来，小区沿用传统包干制物业管理模式，业主统一缴纳物业费，盈亏由物业企业自负盈亏。看似简单的管理方式，却积累了诸多治理顽疾。

包干制模式下，物业费收支、公共收益去向长期不透明，电梯广告、车位租赁等公共收益成为“隐形收入”，业主无法知晓资金用途。部分物业企业重盈利、轻服务，压缩养护投入，导致小区设施老化、绿化粗放、维修滞后。

“过去最困扰居民的，就是花钱不透明、服务无标准。物业费到底用在哪里、公共收益有多少，常年不公示，大家心里都是一本糊涂账。”小区业主刘女士向记者坦言。服务打折扣、收支不公开，导致业主满意度持续走低，物业费收缴意愿普遍下降。

久而久之，小区陷入“服务越差、缴费越低、治理越难”的恶性循环。改革前，小区物业费收缴率不足50%，公共收益账户仅结余10万元，提质改造缺少资金、日常治理缺少抓手，小区发展陷入停滞，亟需从制度层面破题解围。

推行酬金制改革，公共资金管理全面阳光化

为彻底破解资金监管难题，在湘江新区住建部门指导下，麓谷明珠小区率先试点业主共有资金+酬金制治理模式，从根源上重构物业资金权属与管理体系。

新模式彻底改变传统规则，物业费、公共收益全部归全体业主共有，统一存入业主大会对公共管账户，不再属于物业企业营收。物业仅按合同约定提取固定酬金，剩余资金全部用于小区公共运维，年度结余留存小区、惠及全体业主。同时，小区建立标准化管理制度，实现资金共管、预算约束、公开公示、审计监督、酬金考核全流程闭环管理，物业酬金与缴费率、服务评分直接挂钩，服务不达标即可扣减酬金、依规解聘。

“酬金制改革的核心，是让物业费回归公共运维本质，让物业服务回归公益属性。”湘江新区开发建设局相关负责人表示，传统包干制容易出现重经营、轻服务、账目不透明的问题，而酬金制通过预算管理、动态考核、半年公示、年度审计的闭环机制，实现资金使用全流程可查、可督、可溯，彻底杜绝暗箱操作。

依托改革契机，小区全面盘点公共用房、广告位、停车位等集体资产，建立明细台账，彻底堵塞管理漏洞。透明化的资金管理、规范化的监督机制，让小区公共收益实现大幅增长，账户余额从10万元增至150余万元。资金权属归民、收支全程透明，彻底打消业主疑虑，重塑小区治理信任根基。

推行菜单式服务，实现按需点单、质价相符

管住“钱袋子”，更要优化“服务单”。依托全省“菜单式物业服务收费”试点政策，麓谷明珠摒弃统一固化的服务模式，创新推行基础服务+点选服务的个性化菜单模式，实现“按需点单、按质付费、质价相符”。

记者在小区公示栏看到，园区将物业服务全部细化量化、公开上墙。保洁、安保、绿化、设施维保等列为基础保底服务，守住小区安全运行底线；专项维修、定制管护、增值服务等列为自选菜单服务，由业主按需自愿选择。所有服务项目、标准、频次、价格全部写入合同附件，公开透明、有据可依，真正实现物业按单履约、业委会按单考核、业主按需付费。

“现在服务项目清清楚楚、收费标准明明白白，干多少活、收多少钱，大家心里都踏实。”小区业主纷纷点赞。精准匹配需求的服务模式，有效破解“缴费统一化、服务差异化”的行业痛点，让物业服务真正做到质价相符。

与此同时，湘江新区建立府院联动治理机制，岳麓区法院发布全省首例酬金制物业纠纷示范判例，统一裁判尺度、简化处置流程，构建庭前化解、类案同判、普法前置的解纷体系，为物业治理改革筑牢法治保障。

一套组合拳下来，解决了“法理通不通、模式行不行、落地能不能”的核心问题，治理改革落地见效，小区面貌实现蝶变升级。目前，小区物业费收缴率从不足50%攀升至90%以上，业主主动缴费、参与共治的氛围日益浓厚，民宿、餐饮等周边配套消费持续激活。

作者：王文

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来源：湖南日报·新湖南客户端