老厂房“长出”新产业——REITs如何“唤醒”城市新空间

新华社天津10月30日电（记者毛振华、李亭）不同园区“打包”上市“盘出”的钱流向新载体；通过公募REITs（不动产投资信托基金）盘活码头募集资金用于智慧港口升级；老旧重工厂区改造的数据中心项目正待上市……在天津，越来越多的“沉睡”厂房、园区、码头等通过REITs进入资本市场，变成新质生产力的“底气”。

沉淀资产流动起来

天津经开区天河数字产业园，集聚了国家超级计算天津中心等百余家机构和企业。不远处的大陆汽车厂房产业园内，纬湃汽车电子（天津）有限公司生产基地一派繁忙。

2024年9月，以这两个园区为底层资产的天津首单公募REITs——博时津开科工产业园REIT在上海证券交易所上市，募集资金近12亿元，上市以来，累计分红1.38亿元，也为海洋装备智能制造产业园建设、格拉默厂房等项目收购盘活提供了资金——老厂房“盘出”的钱，正为新质生产力提供新载体。

项目发行方——天津泰达产业发展集团总经理张亚斌介绍，天津经开区已启动优质定制化厂房筛选、纳入扩募资产池，“我们正以博时津开科工产业园REIT为引擎，构建基础设施投融资新生态，依托‘投资开发—项目培育—REITs退出—再投资’的资本化闭环，为基金持续注入增长动能。”

这是天津用好金融工具，加快盘活存量资产的生动缩影。REITs是指向投资者发行收益凭证，将募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。近年来，我国基础设施REITs试点范围不断拓宽，为地方盘活存量提供了现成的工具箱。

“天津拥有大量产业园区、老旧厂房、港口、风貌建筑等存量不动产，重资产沉淀占用大量资金。REITs作为盘活存量的资本市场工具，可把成熟的经营性资产证券化，帮助原始权益人快速收回资金，形成‘盘活存量——资金再投入——培育新产业’的良性循环，这恰好契合天津以存量拓增量的转型思路。”南开大学金融学院金融研究所所长、教授李全说。

多个首单竞相落地

不久前，天津临港控股竞得天津港保税区一宗超44万平方米的港口码头用地，用于多式联运三期项目建设。项目建成后，将作为大沽口港区的公共通用及多用途运输泊位，形成以港促产、以产兴港、港产融合的良好发展格局。今年2月，天津临港控股将专业粮油码头等作为底层资产，正式向中国证监会、上海证券交易所申报全国首单港口REITs——建信天津临港港口REIT，此次新增地块也将作为该REIT的储备扩募资产。

“REITs项目落地后可打通港口资产证券化通道，募集资金用于码头升级、智慧港口、产业园区和临港配套开发等，预计直接带动新建项目总投资超40亿元；未来依托REITs扩募机制，有望撬动近百亿元级港口增量投资，真正把资产变成资本，把存量变成增量。”临港控股总经理种杨说。

在绿色低碳赛道，临港控股同样先行先试。依托天津港保税区国家级零碳园区试点优势，临港控股以中国资源循环集团绿色低碳循环经济示范基地为底层资产，开展聚焦绿色资源循环领域的机构间REITs项目的申报，目前项目已获上交所受理。

天津证监局数据显示，目前天津有2只公募REITs，累计融资近47亿元；另有2只公募REITs底层资产位于天津。机构间REITs累计申报11单、获批8单，已发行7单，融资超72亿元。同时，形成一批典型案例：天津轨道交通集团以国际航运大厦为底层资产发行机构间REITs，规模6.04亿元，从申报到资金到账仅三个多月；依托传统重工老旧厂区改造而来的江天数科数据中心项目有望成为全市首单民企基础设施REITs，为存量工业土地转型数字新基建提供样本……

“天津多单REITs项目落地，已形成可复制的操作经验，能够覆盖产业园区、老旧厂区、科创载体等，为科创产业、都市型产业发展提供持续资金供给，助推产业迭代升级。”李全说。

REITs生态日益完善

天津REITs工作起步早，已组建REITs联盟，出台专项支持政策，REITs支撑生态正日益完善。

10月16日启幕的2026天津五大道金融论坛上，由天津市地方金融管理局、天津市发展改革委、天津证监局、天津市国资委、河西区政府、天津财经大学等共同发起的天津REITs研究院揭牌，研究院旨在搭建REITs领域专业研究平台，为天津基础设施REITs市场建设提供智力支撑。

天津市河西区财政局局长魏鹏飞说，将依托天津REITs研究院，放大天津REITs联盟的资源优势，做优“筛选培育、发行申报、上市运营、扩募升级”全链条服务，助力企业盘活存量资产、拓宽融资渠道。

天津财经大学党委书记赵鸣表示，研究院将围绕天津高质量发展，重点做好社会服务、人才培养和科学研究，促进存量资产与资本市场有效衔接，更好服务城市更新、产业升级和重大项目建设；同时立足天津、服务京津冀，围绕区域基础设施互联互通和产业协同升级开展研究，推动资源、产业优势转化为发展优势。

天津还提出，将进一步强化REITs市场培育、合规监管和风险防控全链条工作，力争到2030年末，公募REITs和机构间REITs发行数量较“十四五”期间翻一番。

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来源：新华社