长沙牛角塘、先锋片区将启动存量空间提质，板块价值或迎重塑

三湘都市报·新湖南客户端10月25日讯（6全媒体记者 卜岚 通讯员 杨依依）长沙市自然资源和规划局一日内连发两份竞争性磋商公告，启动牛角塘片区京广铁路以西区域规划统筹研究、先锋片区存量空间详细规划编制试点，两项目预算分别为21万元、45万元，标志着城南两大片区的存量提质工作正式迈出前置性的一步。这对该片区楼市会产生怎样的影响？

牛角塘片区重点是统筹居住、配套、留白用地布局

根据规划，牛角塘片区定位为“绿色生态、全龄友好、开放创新”的“大健康产业创新孵化区、南部融城片区高品质生活区”。同时，牛角塘是“医学中心（牛角塘）片区”约7平方公里区域的主体，该片区已纳入总规模约24.5平方公里的奥体新城，与17.5平方公里的解放垸—大托片区并列，为新城两大组成板块之一。

过去牛角塘紧邻京广铁路沿线，片区内混杂老旧小区、安置地块、零散工业用地；区域内安置限价地块毛坯限价为6100元/平方米，周边二手房价格分化明显，老小区挂牌均价多处于6000—9500元/平方米区间，房源以刚需老房、单位宿舍为主，短板集中在铁路分割、路网不畅、公共配套不足等方面。

据悉，本次规划统筹的核心是梳理铁路以西的用地边界、打通空间阻隔，统筹居住、配套、留白用地布局，破解铁路廊道对片区发展的割裂问题。

先锋片区适合看重长期城市红利的购房者

先锋片区开发则相对成熟，坐拥地铁1号线、长株潭城际轨道交通双枢纽，万家丽路、天心大道两条城市主干道穿境而过，配套底子扎实：商业方面聚集了友阿奥特莱斯、中海环宇城、鑫悦汇，形成了成熟的长株潭商圈；教育配套方面落定了师大附中双语树人学校，中南大学湘雅国家医学中心也已落子该片区，是拉动南部融城发展的重大医疗牵引项目。

该片区以建成住宅、产业用地等为主，已有山水嘉园、中海寰宇天下等成熟小区，二手住宅主流均价。7000—9000元/平方米，板块新房供应偏少。作为存量详规试点，本次编制不再是大规模新增供地，重点摸排低效厂房、闲置集体用地、零散闲置空间，研究用地兼容、功能混合、配套补短板路径，为后续城市更新、零星地块盘活提供法定规划依据。

“从楼市逻辑来看，两份规划对板块的影响是分层的。”业内人士认为，对于牛角塘片区，最大看点是铁路沿线空间统筹，若后续路网、配套落地，能够改善片区长期的区位痛点，利好老破小的流动性；先锋片区本身交通、商业等配套已经集聚，本次存量规划试点，价值在于探索存量用地灵活管控，未来有可能释放零星居住用地，进一步放大长株潭融城核心节点优势，适合看重长期城市红利的购房者，短期房价仍会跟随城南刚需大盘平稳运行。

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