让“沉睡”的土地重新“生金”——株洲打出低效用地再开发政策“组合拳”

湖南日报·新湖南客户端记者 廖义刚 通讯员 郭淑珍

产业扩容、项目落地的用地需求持续高涨，土地新增供给空间却日趋收紧。作为老牌工业重镇，株洲土地供需矛盾如何破局？该市城区开展 “一地一策” 土地调查，揭开答案：不少工业用地 “占多用少”，部分商住地块长期空闲 “晒太阳”，存量土地蕴藏巨大潜力。

近日，株洲市印发实施《株洲市加强储备土地过渡性利用工作指引》《株洲市关于促进低效工业用地转型升级的若干措施》《株洲市支持供而未用土地迭代开发若干措施》。这是继组合供应、点状供应等20余项创新政策后，该市在存量土地盘活领域推出的又一套系统性政策 “组合拳”。

政府“储备地”：从“晒太阳”到“生租金”

一块地从收储到正式供应，往往面临数年“空窗期”，既无收益，也影响城市面貌。此前，株洲市辖区产权清晰的储备土地，管护利用面临政策依据不足、路径不清的困境。

新出台的《加强储备土地过渡性利用工作指引》，核心是对近期难以出让但有开发建设需求的储备土地，经批准后对外租赁——政府手里尚未出让的地块，无论规划为商业还是其他用途，经审批后可以依法依规出租。

指引设“短期出租+长期租赁”双轨：短期不超5年，适用于充换电站、社会停车场、环卫设施等短期性项目；长期5至20年，经营性用途须招拍挂租赁，公益事业用地可协议租赁，允许依规续期、依申请转为正式出让。

更关键的突破在于打通融资堵点。过去储备租赁用地登记、抵押受限，长期项目“不敢投、贷不到”。新政长短租分类施策，长期租赁获批后可依法办理不动产登记、允许转租和抵押。

底线同样清晰：不得影响土地供应，不得用于经营性房地产开发。对已“先上车”的历史遗留项目，设置6个月补办窗口期。

航拍株洲·中国动力谷。（资料照片）湖南日报全媒体记者 辜鹏博 摄​

已出让商住地块：“迭代开发”先建起来再说

企业拿了地，却因市场变化、资金压力无力按原规划“一次建成”，形成土地空置，无法盘活产出效益，处置难，企业也难。

《支持供而未用土地迭代开发的若干措施》给出新解法——“迭代开发”：对已全额缴纳土地出让金、已办理不动产权证但尚未建设的商住用地，在符合规划兼容性要求的前提下，允许地块采取分阶段建设的模式，首期建成并联合验收合格后，后续可根据市场变化选择保留、改扩建或整体拆除重建，分批次迭代完成开发，打破“一次建成”的刚性约束。

用地兼容更灵活。地块内禁止新建商品住宅，但城镇住宅用地可兼容文化、教育、科研、医疗卫生、体育、商业、娱乐等用途，商业、娱乐、体育等用途可相互兼容。成本端减负：配套费、人防费按当期开发面积计算，后期拆除可抵扣。安全底线不破：迭代开发阶段不得办理商品房销售权证、不得对外销售；各阶段须满足结构、消防、环保、文保要求，联合验收合格方可使用。

已出让工业地块：九条措施激活“沉睡土地”

工业用地盘活堵点最集中：用途转换受限、分割流转不畅、整合开发不便、盘活成本偏高，企业有转型意愿却往往被制度卡住。

新出台的《关于促进低效工业用地转型升级的若干措施》，先亮“标尺”——从建筑系数、容积率、投资强度到亩均税收列出10类低效情形，让“低效”有据可依，再打出九条实招，多条措施促进：

——允许混合利用。 在不改变主导用途、工业计容建筑面积占比不低于50%前提下，可兼容新型产业、配套服务功能；园区内工业与物流仓储用地可合理转换。

——支持分割转让。产业用房可按幢、层、间分割登记、转让、抵押，最小单元不低于300平方米，破解中小企业“拿地难、分割难”。

——支持置换整合。按“同类用途、价值相当、双方自愿、凭证置换”原则支持土地置换，企业可先建后腾；相邻地块可并宗再开发，边角地、夹心地、插花地可协议配套使用。

——真金白银降地价。经认定的产业链龙头及配套项目、新质生产力项目，利用低效工业用地的，出让底价可按不低于基准地价的70%确定，配套“弹性供应+标准地+承诺制+代办制”，实现“签约即供地、拿地即开工”。

——带抵押、带查封土地有了盘活通道。支持带抵押挂牌出让，前提是征得抵押权人同意，出让公告须明确提示宗地设有抵押权；成交后由土地储备机构在原权利人取得的土地收回补偿款范围内优先偿还对应抵押债权，交地前确认贷款清偿、注销抵押。对进入司法拍卖程序的土地，建立“府院联动”机制，法院可预先就规划优化征求意见，竞得人凭生效法律文书等办理用地手续。

——5年过渡期免收土地收益。利用低效工业用地上的合法存量房屋发展科技研发、服务业、商业等（商品住宅除外），可享5年过渡期政策，其间免收土地收益，期满符合产业发展方向的按新用途办理用地手续。

新政出台前，株洲存量用地盘活早已先行探路：近两年通过“一地一策”总结出35项盘活策略，累计盘活低效用地超3181亩，形成清水塘老工业区、北斗产业园、田心轨道科技城等30余个典型案例——株洲汽车齿轮厂194亩低效工业用地过渡期利用转型“齿动1958”文创园，改造后入驻商户30余家；汇隆地块228亩低效用地通过“分割—收储—供应”并行机制，让真兰汽车零部件、六和方盛智能制造两个项目落地。

责编：龙子怡

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来源：新湖南客户端