侃财邦｜金九银十，长沙楼市：有人看一次就定，有人还在等

刚过去的国庆假期，长沙不少楼盘晒出成绩单：招商序二期累计成交超50套，中建·翡翠天序|星屿9月首开去化88%，中建博萃府认购75套、金额1.2亿元，建投领樾府一期基本断货……

数据也印证了这股热度。湖南中原地产研究院数据显示，国庆期间长沙内五区新房网签426套，同比上涨约两成；贝壳平台7天新房成交突破800单。普睿数智监测的80个可比样本认购总量达978套，较节前四周周均大幅增长184.3%。

金九银十，传统楼市旺季。这波行情如何，侃财君实地走了一趟。

这波行情，谁在买？

先看几个热销盘。

雨花区树木岭的招商序二期，国庆期间累计成交超50套。营销负责人蔡静介绍，来访客户以30-40岁年轻家庭为主，返乡置业成交约占30%。国庆期间加推景观楼王座3栋，畅销125-139户型及时补货，去化火爆。

（10月6日，招商序二期看房客络绎不绝。通讯员 供图）

天心区友谊路与新姚北路交汇处的建投领樾府，今年首开355套当晚去化95%，加推375套半小时售罄。国庆期间，一期基本断货，但每天仍保持20组出头的来访率。余货稀缺，看房的人却络绎不绝。

中建·博萃府国庆期间累计来访客户700余组，认购75套，认购金额1.2亿元。到访客群以本地首改、改善家庭为主，来自芙蓉、星沙区域，多为有孩家庭，看重教育资源。

湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾从一线门店给出解释：贷款政策的变化最直接——月供降低，叠加贴息政策，购房成本显著下降。加速下定的主要是刚需客群。

从山东来长沙安居的00后小任，就是其中一个。他和未婚妻只来招商序看了一次，就定了下来，作为首套房和婚房。

“看了一次就定了”，在当下市场并不常见。但放在刚需身上，逻辑是通的——价格到位、政策减负、产品对口，决策速度比改善客群快得多。

新规产品迭代，竞争进入下半场

刚需在加速，改善却在犹豫。

不是改善客群消失了，而是“好房子”的标准正在被市场重新定义。

今年4月，湖南出台《“好房子”建设技术导则》，首次从省级层面明确层高、隔声、防水等硬指标。9月，我省又印发《湖南省提升住房品质行动方案》，从设计、材料、建造到运维全链条提升住房全生命周期水平。

但市场对“好房子”的检验，远比政策文件复杂。

中建·翡翠天序|星屿对标导则，在层高、隔声降噪等方面做了优化，得房率约107%至118%，全系私梯入户，主推约100至187平方米改善户型。

（在中建·翡翠天序|星屿，置业顾问在给客户介绍楼盘情况。 通讯员 供图）

新规产品内部，分化同样明显。同一个项目里，不同户型的市场接受度差异很大。有的项目以地缘性改善客群为主，购房者多为周边老小区业主，想置换一套方便照顾老人或孩子，对地段有执念，对产品细节反而更敏感。

明宾提到，新规老规基本持平。新规有得房率优势，老规有位置、拎包入住及价格优势。位置好、户型周正、配套好的老规产品，去化周期依然很快。

贝壳长沙站新房总经理李焱兵从平台数据印证了这一点，并补充了一个变化：购房者选房时，地段、学位依然是基础底盘，但品质权重持续上升，价格单一影响有所弱化。“过去大家优先看总价门槛，现在越来越多客户愿意为更好的居住品质支付合理成本。”

湖南中原研究院执行院长陈世霞则从更宏观层面解释：“新规”标签已不再是去化的万能钥匙，下半场分化的关键，在于是否精准匹配目标客群的真实需求与支付能力——核心区凭借成熟配套和稀缺土地持续获得溢价，远郊项目即便有新规标签也难去化；产品力上，豪宅拼地段和品质，普宅拼有限预算内的性价比。

这说明，新规产品正在从“稀缺性溢价”走向“产品力竞争”。高得房率是加分项，但不是决定项。

雨花区砂子塘的长房绿城·悦棠府，实景园林还没建好，客户想看房，要么看样板间，要么跟着销售人员进工地看实体楼栋。尽管如此，项目来访和成交仍在逐月走高。招商序一期已是准现房，客户可实地看到楼栋外立面、公区和园林雏形。中建翡翠天序则搭建了好房子城市展厅，推动建造过程可视化。

（长房绿城·悦棠府沙盘区。 侃财君 摄）

购房者不再为“未来承诺”买单，而是为“当下兑现”投票。

从购房者到开发商，都在算新账

比产品分化更深层的变化，来自政策端传导。

“8·28新政”正从两个方向重塑市场。

对购房者来说，贷款期限延长至40年，放款时点后移至竣工备案，月供压力显著降低。明宾的反馈印证了这一点：叠加贴息，购房成本明显下降，刚需客群加速下定。

9月29日，财政部等三部门联合发布贴息政策，10月1日起实施，首套住房贷款可享受年化1个百分点的财政贴息。

李焱兵观察到，购房者对现房、准现房的关注度显著提升，“所见即所得”已成为很多客户选房的重要加分项。

但另一端，开发商的账本正在被改写。

陈世霞从供应端给出更具体的判断：“8·28新政”对开发商经营逻辑的影响是深层的——回款节点后移，房企需将地价和建安成本全额垫付至竣备后才能回笼资金，资金占用周期显著拉长。“高周转”模式终结，竞争转向产品力，“拼营销”转向“拼兑现”。拿地更审慎，联合拿地成趋势，房企重点考量项目确定性与去化效率。

供应结构的变化同样明显。存量项目正在“抢跑”，部分已取得工规证的项目加快施工和取证节奏，抢抓“金九银十”窗口期，长沙9月后三周供应远超去年同期。而新拿地项目受限于现房销售导向和资金压力，推盘节奏整体放缓。

产品结构也在分化，开发商更倾向于打造高溢价、高去化预期的改善型产品，现房和准现房的供应比例将逐步增加。

一端是购房者月供降低、信心增强，另一端是开发商回款变慢、经营承压。政策在保护购房者的同时，也在倒逼开发商重新算账——过去靠高周转、快回款的模式，在现房销售优先的框架下越来越难走通。

“金九银十”，长沙楼市的结构性回暖是真实的，但分化的逻辑也在深化。核心地段、展示力强、产品细节过硬的项目去化顺畅；产品受限、展示不足的项目，即便有新规标签也面临挑战。新规产品正从“稀缺性溢价”走向“产品力竞争”，而购房者的决策逻辑，也从“买不买”变成了“买哪个更值”。

文/刘乐

作者：刘乐

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来源：湖南日报·新湖南客户端