财政首次“买单”房贷利息，释放了什么信号

湖南日报全媒体记者 黄炜信

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，明确自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策。对符合条件的首套住房商业贷款，给予年化1个百分点的财政贴息，期限最长5年，贷款规模上限100万元。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息。同日，央行打出货币政策组合拳：抵押补充贷款（PSL）一年期利率从1.75%下调至1.5%，引导政策性银行加大对“六张网”建设的金融支持；科技创新和技术改造再贷款额度增加2000亿元，支持比例从60%统一提高至100%；支农支小再贷款额度增加5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。

财政端直接出钱、货币端同步放水——在年内仅剩最后一个季度的当口，这一组合信号意味深长。

贴息属精准托底

为什么要在此时推出购房贷款贴息？

一个关键背景是：当前按揭贷款利率已降至3.0%至3.1%，而无风险理财利率仅约1.5%至2%，两者利差明显收窄。“居民申请按揭贷款买房的意愿随之下降，导致房地产金融加速器效应弱化。”经济学博士、房地产政策研究专家李宇嘉在接受记者采访时指出，对资本密集、客单价极高的商品房而言，没有杠杆的加持和按揭申请的支撑，很难撬动需求端放量。

过去20年，楼市单边上涨，一定程度是金融加速器助推的结果。李宇嘉认为，楼市下行或企稳，必须保持金融加速器的稳定，不能迅速降杠杆。“这几年，楼市但凡出现快速下行，基本都是去杠杆较快的过程。”

同时，住房的居住属性越来越突出，需求主体是年轻人、新市民、外来人口等。但这些人面临就业、成家、生育养育等多方面的生活成本压力，“很多人尚未扎根城市，甚至工作都不稳定，住房消费的预期不强。”

此次贴息政策的指向非常清晰。聚焦120平方米以下、150万元以内的首套刚需购置群体，精准托底，而非全面刺激。

贴息1%，力度如何？

“1个百分点就是100个基点，从定向降息的角度看，力度是非常大的。”李宇嘉给记者算了一笔账：按照目前首套住房商业贷款利率水平，贴息1个百分点大约可以节约购房者三分之一的利息成本，相较于此前0.1至0.2个百分点的LPR降息幅度，效果更加明显。

以一套150万元的住房为例，商业贷款最高100万元，按当前约3%的利率、等额本息30年期计算，贴息后利率降至约2%。考虑到按月还款、贷款余额逐月递减，整个贴息周期最多可减少付息近5万元。对于刚需家庭来说，每月少还800多元，还贷压力显著下降。

值得注意的是，此次并未像过去那样只面向新房实施补贴，而是同时覆盖二手房。李宇嘉认为，这顺应了存量时代的趋势，有助于稳定存量房价格，带动卖旧买新的置换需求。

受益范围方面，基本覆盖热点一二线城市远郊区域的新房或二手房、中心区域老旧住房，以及三四线城市大部分房源。“估计会有人觉得覆盖面不够全”，李宇嘉坦言，但考虑当前财政资金的有限性，惠民生方面的支出非常多，资金要用在刀刃上，要产生撬动效应，能够推出实属不易。

从降门槛到降成本

将此次贴息与此前的房地产新政放在一起观察，一条清晰的政策演进脉络浮现出来。

此前的地产新政主要集中在金融端——降首付、取消利率下限、调降LPR、认房不认贷，解决的是“能不能贷、首付压力大不大”的问题，本质是降门槛。而此次贴息，是财政端直接出钱补贴利息，解决的是“月供贵不贵”的问题。二者构成财政加金融的双向协同，从降低购房门槛进一步延伸到降低购房成本。

政策加码，有助于“观望有顾虑”的需求转化为实际购买。李宇嘉认为，新市民、年轻刚需家庭等重点受益群体首付勉强凑齐，但对月供现金流高度敏感。每月少还800多元，可能就会化犹豫为行动。

对于湖南而言，150万元的总价门槛基本覆盖长沙等城市的刚需置业需求。贴息后房贷利率降至2%左右，接近无风险利率水平，居民加杠杆意愿有望回升。从市场结构看，政策对长沙主城区老旧住房和外围区域新房的带动效果或较为明显，同时二手房纳入贴息范围，也有助于激活存量交易，带动置换链条运转。

作者：黄炜信

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来源：湖南日报·新湖南客户端