欠缴物业费被限制使用电梯 岳塘法院先行调解破解“回家难题”

湖南法治报·新湖南客户端讯（通讯员 刘美超 刘泽佳）物业服务连着千家万户。物业纠纷既是小区治理的高频难点、群众反映集中的民生痛点，更是基层社会治理的关键末梢。湘潭市岳塘区人民法院立足辖区物业纠纷量大面广等特点，积极运用先行调解程序，为基层治理注入法治动能。

“因为我没交物业费，物业公司就有权限制我使用电梯吗？现在回家要爬十几层楼，真是苦不堪言！”业主老赵激动地控诉着。“电梯维护、清洁绿化这些都需要成本，不交物业费哪来的服务？”物业公司振振有词。

在日前受理的一起物业服务纠纷中，面对业主与物业公司的强烈对立情绪，承办法官研判后发现，本案案情与最高人民法院发布的一起物业纠纷典型案例类似。在征得双方当事人同意后，启动先行调解，以典型案例为标尺，分别向物业公司、业主释法明理，引导双方理性依法维权。

调解初期，物业公司仍固守“不交费不开卡是行业惯例”的观点。承办法官向物业公司释明：业主欠缴物业费属合同之债，物业可通过协商、催告、调解、诉讼等合法途径主张权利，但不得以影响业主基本生活、限制业主使用建筑物共有部分的方式“以债侵权”。该做法缺乏法律依据，超出合理必要限度，非但不能解决矛盾，还会激化冲突。参照最高院发布的同类案例，物业公司该类催缴方式存在被酌情调整、面临业主反诉索赔通行妨碍的法律风险。

针对业主老赵，承办法官则告知若物业服务不达标，可就对应事项主张权利，而不能以“物业违约在先”为由拒缴全部物业费。根据最高院物业纠纷典型案例及湘潭中院发布的物业纠纷裁判观点，引导厘清物业服务合同关系，明确业主负有依约缴费义务，正确区分责任主体，不得以房屋质量等不属于物业公司义务范围的事由拒绝支付物业费，并告知若确有物业服务瑕疵，可要求整改，保存证据通过合法渠道投诉，也可协商减免物业费，但不能简单以拒缴全部物业费方式对抗。

“之前我们一直认为，限制业主刷电梯卡就能督促缴物业费，通过这些典型案例，我们清楚了法律边界。”在法官调解下，物业公司当即同意恢复小区受限业主的电梯门禁通行权限，并表示以后都不会以限制方式催缴。随着电梯门禁限制被解除，业主老赵也一次性付清物业费。这起物业纠纷在半个小时内实现案结事了并且促成一批同类潜在纠纷源头化解。

“最高院典型案例不是书架上的摆设，而是基层解纷的‘导航仪’”，承办法官表示。岳塘法院将继续以典型案例为标尺，持续发挥好先行调解在矛盾纠纷化解中的重要作用，把物业纠纷化解在单元楼下，守好群众“回家最后一道门”，传递司法温度。

组稿：马志军

责编：李祯媛

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