二手房过户才发现签了20年光伏租赁，新房主起诉要求拆除被驳回

三湘都市报 2026-09-16 17:57:04

三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者虢灿通讯员高洋

二手房过户收房后，新房主才发现屋顶早已被原房主签下20年光伏租赁协议，光伏设备已并网投用。新房主认为自己对此并不知情，把原房主和承租方起诉到了法院。

9月16日，湖南高院通报了该起典型案例，法院驳回原告全部诉讼请求。法官提醒，购买二手房时，多留心车位、外墙广告等位置是否存在租赁关系。

买房后发现屋顶被出租20年

2024年6月，永州人刘鹏、王晓夫妇从程辉手中购买了房屋，双方签订了房屋买卖合同并办理了不动产转移登记。收房后，刘鹏夫妇发现该房屋的屋顶安装了光伏设施，这才得知屋顶在几个月前已经被出租给他人。

刘鹏进一步了解到，原房主是程辉，该房屋一直由其家人代为管理。2023年12月，房屋管理人与某新能源科技公司签订《户用光伏电站屋顶租赁合同》，将房屋屋顶出租用于建设分布式光伏电站，约定租赁期限20年，期满后可自动续期5年，公司按照合同约定支付屋顶租金。合同签订后，光伏项目按规定完成发改备案、竣工验收，并于2024年初正式并网发电。

刘鹏认为，他购房时并不知道屋顶存在长达20年的租赁关系，要求对方拆除屋顶全部光伏设施，并承担拆除、清理费用。

程辉则认为，光伏板外观明显，买房人多次实地看房，应当知晓房屋现状，无权要求拆除。新能源公司则认为，屋顶租赁合同签订于出售之前，且项目手续齐全、合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，新房主应继续履行租赁合同。

因协商未果，刘鹏、王晓夫妇将原房主及新能源公司一并诉至法院。

法院认定租赁合同有效

永州市江永县人民法院审理认为，屋顶租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定；光伏项目备案、验收属于行政管理范畴，不影响民事租赁合同效力，租约合法有效。根据民法典相关规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉新能源公司在房屋出售前已基于租赁合同实际占有、使用屋顶并投入运营，该租约对新房主刘鹏、王晓仍具有法律约束力。在租赁合同未被依法确认无效或解除的情况下，二人要求拆除光伏设施缺乏法律依据。

最终，一审法院判决驳回刘鹏、王晓全部诉讼请求。二人不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法：二手房交易需排查隐性租赁风险

法官提醒广大购房者，购买二手房不能只核查不动产权证，还需留意屋顶光伏、外墙广告位、车位等容易被忽视空间的租赁关系。购房前应实地查看、向卖方核实房屋现状，要求卖方对是否存在未披露的租赁、抵押、占用等情况作出明确承诺，并在买卖合同中约定相关违约责任。

若过户后才发现存在在先有效租约，购房者不得擅自拆除、损毁租赁设施，可先行与承租方协商解约；如卖方隐瞒房屋租赁等情况构成违约，可通过诉讼追究其责任。

（文中人物均为化名）

责编：虢灿

一审：虢灿

二审：黄娟

三审：周文博

来源：三湘都市报

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