湖南日报·新湖南客户端9月15日讯（通讯员 叶诗）花53万元购买的两套自建房，合同约定的办证期限届满后却迟迟无法办理不动产权证书，购房款和装修款还能要回来吗？近日，这起矛盾尖锐的房屋买卖合同纠纷在平江县人民法院主持调解下得以妥善化解，双方达成由被告分期退还61.5万元的和解协议，实现案结事了。

2021年10月，原告王某与被告李某父女签订《住房买卖合同》，约定购买二被告自建的两套房屋，总价款53万元。合同中明确承诺，卖方应于2024年12月31日前将不动产权证书办理至买方名下。合同同时约定，若逾期超过一年未能办证过户，买方有权要求退房，卖方须支付3万元违约金及已付房款同期银行贷款利息。

合同签订后，王某依约支付了大部分购房款。2023年正月，被告将房屋交付王某装修使用。当年7月，王某将两套房屋装修完毕，并按照合同约定每套预留2万元尾款，待不动产权证办妥后再行支付。至此，王某已实际支付购房款49万元。

然而，办证承诺迟迟未能兑现。2024年6月起，王某及家人多次催促被告办理不动产权证，被告虽口头应允却始终未能办理。合同约定的办证期限届满后，王某提出退房要求，双方就退付款项事宜多次协商，始终未能达成一致，王某遂诉至法院，要求被告退还购房款、支付违约金及同期银行贷款利息，并赔偿装修费用。

案件受理后，承办法官敏锐地意识到，此类因小产权房无法办证引发的纠纷，若简单一判了之，不仅难以实质化解矛盾，还可能因上诉、执行等程序进一步激化双方对立情绪。为此，法官决定将调解作为优先方向，力求在查明事实的基础上引导双方寻求利益平衡点。

调解初期，双方对立情绪极为严重。王某认为被告言而无信，让签订的合同变为“一纸空谈”；被告则表示并非恶意违约，且资金周转确有困难，无力一次性退还全部款项。

面对僵局，承办法官采取了“背对背”与“面对面”相结合的方式开展工作。一方面，法官向被告释明法律规定，明确指出其作为出卖方在合同中作出办证承诺，现因自身原因无法履行，已构成违约，依法应承担退还购房款、赔偿损失等责任。且若判决后进入执行程序，还需承担更多的迟延履行利息。另一方面，法官耐心倾听王某诉求，安抚他的情绪，同时引导其理性看待问题，告知诉讼程序耗时较长，判决后被告是否具备履行能力亦存在不确定性，装修费用虽系实际支出，但金额认定需以证据为基础。若能在合理范围内作出适当让步，有望尽快实现资金回笼，避免损失进一步扩大。

经过多轮沟通，双方的态度逐渐从对立走向对话。法官抓住时机，提出了“分期付款、分步腾房”的调解方案：由被告分期退还购房款、装修款及违约金，原告则根据付款进度分阶段腾退房屋。这一方案既缓解了被告的一次性付款压力，又为原告提供了履约保障，双方均表示可以在此基础上进一步协商。

最终，在法院主持下，双方当事人自愿达成调解协议，被告分期向原告退还购房款、装修款及违约金共计615000元，原告在被告履行第一笔款项后三日内腾空第四层涉案房屋，在被告付清全部款项后三日内腾空第六层涉案房屋，并自愿放弃其他诉讼请求。

法官说法

小产权房通常指在农村集体土地上建设、面向本集体经济组织以外成员销售，且无法依法办理不动产权证书的房屋。其形成原因较为复杂：有的未依法办理相关审批手续，有的虽经一定审批，但因土地性质及转让对象限制，仍无法为购房者办理合法产权登记。对非本集体经济组织成员而言，此类房屋也无法正常上市交易。购房者虽支付了价款，却难以获得受法律充分保障的产权，一旦发生纠纷，往往面临较大的法律风险和经济损失。

法官提醒广大购房者，在签订购房合同前，务必审慎核实房屋的权属性质、审批手续及办证条件，切勿轻信“以后可以办证”的口头承诺。对于无法办理产权登记的房屋，应保持高度警惕，避免因价格因素盲目入市，最终陷入维权困境。同时，合同中的办证承诺、违约责任等条款应尽可能明确具体，以便在纠纷发生时依法维护自身权益。

责编：王相辉

一审：张颖琳

二审：徐典波

三审：姜鸿丽

来源：湖南日报·新湖南客户端