21世纪经济报道记者 张敏

12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》称，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

该公告自2026年1月1日起施行。

此次政策前，个人将购买不足2年的住房对外销售时，增值税税率为5%。因此，此次政策出台后，二手住宅交易成本将进一步下降。

以房屋出售价格200万元、持有未满两年计算，新政前需缴纳的增值税为10万元，新政后只需缴纳6万元，政策将节约4万元的交易成本。

这也是自2016年全面“营改增”以来，我国首次对个人销售住房增值税税率进行调整。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，随着交易成本的下降，更多的需求将被释放。同时，因交易成本高而不得不大尺度降价卖房的案例也将减少。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，此举可以更好地满足改善性住房需求的释放。随着成本下降，房主更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。

疏通置换链条

此次增值税政策的调整，与当前的政策与市场背景密不可分。

根据国家统计局的数据，今年前11月，全国新建商品房销售面积、销售金额双双同比下降。11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。其中，二手住宅销售价格的同比、环比降幅均高于新房。

李宇嘉表示，近期楼市止跌回稳的压力有所增加，市场预期较为疲弱。新房交易转弱，热点城市“好房子”项目去化率也有所下降，开始转向“价格竞争”。

与此同时，市场循环有所堵塞，突出表现在“卖旧买新”的置换型需求减少，二手房“刚需化、低总价”的特征非常明显，新房“改善化、高总价”的特征非常明显，新房和二手房市场开始分野、分化。

比如，一线城市200万以下总价的二手房占比在50%左右，300万以下的占比超过60%，二线城市100万以下的占绝对主体。新房方面，高总价的房子越来越多，但近期消化明显下降。李宇嘉认为，这与改善置换链条受阻有关。

增值税率的下调，有望在降低交易成本的同时，疏通这一链条。

李宇嘉指出，全额5%征收增值税，导致交易成本极高。总价300万元的房子，将支付15万元的增值税，无论对于刚需买家，还是置换卖家，都是巨大的成本。

他表示，当下潜在购房者对交易成本比较敏感，降低交易税费的诉求也比较高。有很多购房者勉强凑够了首付，但还要凑十几万、几十万的税费。这对于交易的制约比较明显。

政策层面，近期监管层多次针对房地产做出表态，并强调取消对住房消费的不合理限制。此前，多个城市已经在限购政策、公积金政策上进行松绑。在税费端进行优化，也被认为是楼市政策的应有之义。

税率9年来首降

此次增值税税率的下调，是时隔9年多后，监管层首次对增值税税率进行调整。

2016年5月1日，我国全面推开营业税改征增值税（即“营改增”）试点，按照当时的方案，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

但对于北上广深四个一线城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

也即，对于两年以上的非普通住宅，一线城市仍将按照5%的税率全额征收增值税。

2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

同月，四个一线城市先后发文，取消普通住房和非普通住房标准。

这也意味着，在个人销售住房增值税的征收上，一线城市与其他城市的政策完全拉平。但彼时，增值税税率并未下调。

此次调整则涉及增值税税率，将进一步促成交易成本的下降。

近年来，稳楼市政策不断推出。其中，信贷、金融等政策已持续优化，各项限制性措施也在陆续解除。相比之下，税收政策仍有调整空间。分析人士指出，在房地产开发、住房交易、住房租赁等环节，未来不排除对契税、个税、房产税、土地增值税等税种进行优化的可能。

同时，随着北京于本月下旬进一步松绑楼市限购，并优化公积金政策，重点城市继续优化楼市调控的预期也在增强。

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