编者按：为切实做好“法治为民办实事”工作，积极发挥湖南省法律援助中心上海工作站作用，更好为在沪及华东地区湘籍企业和湘籍人士提供志愿法律服务，特开设“律师在你身边”专栏。

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在北上广等大城市，租房是多数年轻人开启城市生活的第一步。房屋本应是遮风挡雨的“温馨港湾”，但现实中，一句模糊的口头承诺、一次未经监管的上门服务，都可能让租房沦为“钱包与情绪的双重黑洞”。

下面两个真实故事，一个让租客损失数十万元家当，一个让租客为“安静”支付了几个月房租。它们不是猎奇新闻，而是你我都有可能踩中的坑。租房之前，先把故事读完。

一、主要案情

（一）故事一：数十万元家当一夜“蒸发”

小美通过租赁平台整租上海徐汇区两居室，签约后将限量版手办、相机、电脑、首饰等财物分类存放于次卧，拍照存档后临时外出。按平台惯例，保洁公司安排两名保洁员提供“入住前深度清洁”服务。二人未联系小美核对物品，直接将次卧物品认定为“杂物”：奢侈品外包装、首饰盒被扔进小区垃圾桶，相机、手办、电脑被私自平分带回家。小美当晚回家发现财物失踪后报警，警方通过电梯监控锁定嫌疑人。经价格认证中心认定，被丢弃、侵占财物价值数十万元，部分被藏匿、部分毁损。最终，检察机关以盗窃罪对两名保洁员提起公诉。

（二）故事二：想“静静”却遇到“工地交响曲”

小帅因远程办公，对居住环境“安静度”要求极高。他通过中介承租上海浦东某高层房屋时，反复强调“必须安静”，中介口头承诺“楼上空置、楼下自住，绝对无噪声干扰”。然而，小帅入住首日即遭遇街对面工地早6点至晚9点施工噪声；次日大雨导致房屋严重漏水，需用锅碗瓢盆接水，无法正常办公休息。小帅以“合同目的无法实现”要求退租，索要押金、佣金及租金，遭中介与房东拒绝。小帅起诉后，中介辩称“小帅已实地看房并认可”，而小帅未能提供噪声超标证据。法院认定双方均有过错，依据《中华人民共和国民法典》“双方违约，各自承担相应责任”，判决解除合同，中介退还一半佣金，其他诉求未予支持。

二、法理分析

（一）财物蒸发案：保洁员涉刑责，平台或担补充责任

1. 保洁员构成盗窃罪：两名保洁员主观上具有“非法占有他人财物”的故意，明知相机、手办等为贵重物品却私自侵占；客观上打破小美对财物的“平稳占有”，建立自身支配关系，符合《中华人民共和国刑法》中盗窃罪“以非法占有为目的，秘密窃取公私财物”的构成要件。其丢弃财物致毁损的行为同时触犯“故意毁坏财物罪”，但根据“从一重罪处断”原则，因涉案金额达“数额巨大”，最终以盗窃罪公诉。

2.租赁平台的补充赔偿责任：平台从房源广告与保洁订单中获利，与保洁公司存在利益关联。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条，平台对保洁公司负有“安全保障义务”，包括审核资质、培训保洁员（如清洁前核对物品）、监管服务过程。若平台未能举证证明已尽义务，需承担“补充赔偿责任”，先向小美赔偿，后可向保洁员及保洁公司追偿，以此保障租客财产安全。

（二）噪声漏水案：合同目的落空可解约，举证不足影响维权

1.“安静”属租房默示义务：虽未书面约定“安静”，但“安静的居住环境”是租赁住房的“默示品质”。依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条，房屋作为居住场所，需满足基本居住需求，小帅的“安静”诉求合理且经中介口头确认。工地噪声与房屋漏水导致“合同目的落空”，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，小帅有权主张解除合同。

2.举证责任与双方过错：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条“谁主张，谁举证”原则，小帅未能提供噪声超标证据，需承担“举证不能”后果。中介作出虚假承诺，违反《中华人民共和国民法典》第五百条“诚信义务”，亦存在过错。法院依据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条判决双方担责。需注意，若未将“安静”写入合同且无承诺证据，法院通常不支持解约赔偿诉求，“书面约定”效力远高于“口头承诺”

三、温馨提示

1.上门服务需在场：保洁、维修时务必在家，明确服务范围（如“只清洁客厅，次卧物品不动”），提醒服务人员“不确定物品先联系确认”，避免财物受损。

2.贵重物品双保险：将贵重物品存放在带锁容器中，暂未整理物品贴纸条注明“勿动/勿丢”，并拍照留存位置与纸条内容，便于后续维权。

3.核心需求书面化：看房时记录“安静”“无漏水”等需求及中介承诺，让中介签字或留存微信记录；签合同加入条款：“未满足XX需求致合同目的落空，承租人可解约，出租方退押金及未用租金，中介退佣金”。

4.入住交接全录像：入住时录像记录家具电器外观、型号及水电气表初始刻度，打开手机时间显示或上传云端存“时间戳”，防止房东以“设施损坏”扣押金。

5.噪声问题速取证：遇噪声时，连续三天不同时段用“分贝仪”APP检测并截图，拍摄噪声来源及受影响情况，拨打12345投诉留回执，整理成完整证据链。

作者：缪斌静 ，京师上海律所高级合伙人律师、数据合规和新经济法律事务部主任，担任上海市区级“八五”普法讲师、上海市区级法院特约调解员、上海市委市政府信访接待志愿律师，2023年度、2024年度京师上海律所“优秀青年律师”，湖南省政府法律援助中心 “2024年度优秀志愿律师”。

责编：宁静

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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