湖南日报全媒体记者 刘乐

在湖南，不少老旧小区属于开放式小区。与新建商品房小区不同，它们普遍存在基础设施老化、环境卫生较差、治安隐患较多等问题，长期陷入“社区管不好、物业不愿接”的管理困境。

而在长沙市雨花区侯家塘、东塘等街道，一种名为“共享物业”的模式，经过几年探索已逐渐铺开。该模式如何运作、带来哪些变化、是否具备推广价值？

“肥瘦搭配”，带来看得见的变化

老旧小区往往分布零散、规模不大，管理成本却不低，难以吸引物业公司长期入驻。“共享物业”应运而生，以“连片打包、肥瘦搭配”为运行思路。

2021年11月，侯家塘街道梓园社区率先探索“共享物业”模式。梓园社区与枫树岸社区、麻园湾社区联合引入一家物业公司，为红旗区二片、长岭大院42栋老旧居民楼提供统一服务，让不同小区的居民就近享受物业服务。

“一方面要留住物业公司，一方面要让居民对服务满意后再缴费。”梓园社区相关负责人介绍，社区在初期提供了诸多支持，包括提供30平方米免费物业用房、免水电费等，首年还给予了9.8万元的过渡补贴。

结果令人欣喜，引入的这家物业公司次年实现盈亏平衡，第三年开始盈利。物业通过运营停车场等方式拓宽收入来源，不仅实现良性运营，每年还从盈利中提取部分资金用于小区公共设施维修，改变以往依赖“政府兜底”的局面。居民满意度和缴费意愿直线上升，满意度从2021年的84.3%显著提高到95%以上。

在梓园社区相关负责人看来，“连片打包”的优势在于将盈利潜力不同的片区统一管理，以“肥”补“瘦”，平衡整体成本，确保所有小区都能服务到位。

今年3月，侯家塘街道已实现开放式老旧小区物业管理全覆盖，成为雨花区乃至全省推行该模式的先行区域。

居民体验改善，服务响应提速

对居民而言，“共享物业”是什么并不重要，而是“共享”能为自己的日常生活带来哪些利好。

8月21日，记者走进梓园社区长岭小区看到，小区环境整洁有序，楼栋间的空地上添置了休闲长椅，老人们三三两两坐着聊天。他们多是水电八局的退休职工，邻里相熟。

（梓园社区长岭小区，老人们坐在长椅上聊天。 刘乐 摄）

“以前可没有这么干净的环境。”聊天中，不少老人如此说道。物业公司的片区领事李自娟介绍，以前的小区卫生靠社区组织，每半个月才大扫除一次。如今物业配备了专职保洁，每天清扫外围、及时处理垃圾，每周清理一次楼道，日常保洁更加及时到位。

停车是老旧小区的一大难题。记者看到，不宽的道路上，车辆都规矩地停在划线车位内。刚停好车的王先生告诉记者，以前，车辆乱停乱放、占用消防通道的现象屡见不鲜。随着物业重新规划停车位、安装智能道闸系统，外来车辆停车要收费，小区居民按规定停车，现在下班回家不用为找车位发愁，因为停车发生的纠纷也少了。

最让居民称赞的是维修服务提速。采访中，热心的李阿姨说：“以前楼道灯坏了、屋顶漏水，要反复联系社区，等很久才有人过来统一检修。现在一个电话打给物业，维修人员很快就上门。”李自娟举例，去年红旗区二片下水管道塌陷，直接动用物业反哺的公共维修基金迅速修复，处理效率明显提高。

是个例，还是未来方向？

当前，我国城市发展正从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要阶段，人民群众的需求从“有没有”转向“好不好”。

老旧小区改造，成为改善居民生活环境、提升城市治理能力、促进经济增长的重要抓手。而由于长期缺乏系统维护，不少老旧小区基础设施进入“维修爆发期”。

“共享物业”模式的可持续性，在侯家塘等街道已得到初步验证。如梓园社区引入的物业公司，通过基础物业费（0.8元/平方米）、停车费、充电桩、直饮水机和快递柜等多元服务实现“自我造血”，甚至每年可提取部分盈利注入小区维修基金，形成“服务提升—收益增加—反哺社区”的良性循环。

那么，“共享物业”是否适用于长沙所有老旧小区？记者采访了解到，这种模式的推广之路仍面临挑战。

老旧小区的物业费收缴是一大难题。部分居民和租户拒缴或推诿，物业却缺乏有效催缴手段。同时，老旧小区还存在硬件条件限制（如无法加装电梯）、物业管理范围过大影响服务精细化等问题。这意味着，“共享物业”更适用于地域上可连片、具有一定规模、且能获得初期支持的老旧小区群体。

尽管如此，雨花区“共享物业”模式为破解老旧小区管理难题提供了有益范本。通过合理的机制设计，初步实现了政府减负、企业盈利、居民受益的多方共赢。后续更大范围的推广，仍需因地制宜以及政策支持和居民共识的共同推动。

作者：刘乐

责编：谢卓芳

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来源：湖南日报·新湖南客户端