“老带新”送物业费成“空头支票” 法院判决：开发商必须兑现

2025-08-16 16:01:20

湖南法治报讯（全媒体记者曾雨田通讯员邹晴）为了吸引客户，不少楼盘在销售时会推出“老带新”活动，承诺老业主推荐新客户成交后，能获得丰厚奖励，比如赠送物业费。然而，湖南宁乡的老业主老罗（化名）在成功推荐朋友买了4套房后，开发商承诺的2万多元物业费却迟迟不见踪影。最终，老罗选择将开发商告上法庭。近日，宁乡市人民法院对这起案件作出判决，支持了老罗的诉求。

事件的起因，源于开发商M公司2020年3月发布的一则诱人广告。广告中明确写着：“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送。”看到这条消息，老业主老罗动了心。他积极推荐了自己的朋友老刘（化名）前来购房。在老罗的推荐下，老刘一口气认购了该项目的4套房屋。

推荐成功后，事情似乎进展顺利。M公司与老罗签订了《A项目赠送物业管理费确认书》。这份确认书白纸黑字地写明：因老罗成功推荐，M公司将赠送他物业管理费，对应4套房屋的金额分别为6806元、6845元、6806元、6845元，总计27302元。确认书同时也注明了使用规则：这笔物业费仅能用于抵扣实际产生的物业管理费，不能折现、找零或转让。

然而，签完确认书，老罗左等右等，约定的物业费优惠却始终“难产”。无论他如何催促，M公司都没有履行承诺，将这笔费用支付给物业公司用于抵扣。感觉被忽悠了的老罗，无奈之下将M公司起诉至宁乡市人民法院，要求对方兑现承诺。

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”和第四百七十三条规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”。本案中，M公司发布的A项目老带新奖励内容具体明确，即同享两年物业管理费用赠送，且该商业广告在外观上所呈现出M公司愿意受约束的意思，故该商业广告应为要约。另，双方此后另行签订的《A项目赠送物业管理费确认书》也表明M公司愿意受该商业广告约束。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百二十二条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任”。本案中，《A项目赠送物业管理费确认书》载明“赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现”，M公司向法院出具补充说明载明“如M公司确认相应业主可享受物业费减免优惠的，则由M公司向物业公司支付费用，以抵扣实际产生的物管费”。由此可知，双方约定案涉物业费系由M公司向物业公司缴纳，但M公司一直未向物业公司缴纳物业费，故其应向老罗承担违约责任，因此，老罗有权要求M公司折现。

据此，法院依法作出判决，M公司支付老罗物业管理费27302元。

一审宣判判决后，M公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官提醒：在享受购房优惠时一定要保持警惕，仔细审查合同条款和承诺内容，避免被不实承诺蒙蔽，落入“空头支票”的陷阱。同时，对于房地产公司而言，应当遵守诚信原则，切实履行自己的承诺；对于物业公司而言，应该加强与房地产公司的沟通协作，确保业主的权益得到保障。

责编：李祯媛

一审：李祯媛

二审：陈佳婧

三审：周智颖

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