激活“造血”功能，城镇老旧小区改造“北湖模式”有这些创新

梁可庭湖南日报·新湖南客户端 2025-07-02 10:58:27

湖南日报·新湖南客户端记者梁可庭

城镇老旧小区改造，一头连着城市发展，一头连着民生福祉。郴州市北湖区以创新思路激活“造血”功能，以统筹推进破解改造难点，积极探索“北湖模式”，让老旧小区“旧貌展新颜”。北湖区住房和城乡建设局介绍，截至目前，该区已有10万余居民享受到老旧小区改造的“红利”。

“中、地、民”三方投资

北湖区义帝陵片区，地处中心城区，在时代的发展中逐渐萧条。曾经全市最繁华的商贸区，变成了废旧线缆密布、违章乱建乱搭的老旧区域，安全隐患密集。

2023年，义帝陵片区首次试行“EPC+O”模式（即设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式）推进城镇老旧小区改造，居民期盼多年的改造终于有了着落。

参照北京市城镇老旧小区改造“劲松模式”，北湖区住建局采取“中央投入、地方配套、吸纳民间资金”三方共担方式，引入社会资本愿景集团，推进城镇老旧小区改造。前期对和平路影宾巷实施基础设施改造，居民不用掏一分钱，立面改造、楼道修缮、安防设施、雨污分流、环卫绿化提升等群众急难愁盼问题，都由市场主体解决。

改造后，居民通过让渡小区部分公共收益等方式积极参与改造，入驻商户投入100万元打造特色商铺，北湖区百福公司和郴州双龙商业公司联合出资成立郴州跃舜商业公司，筹资950万元打造夜市景观。

“筹、建、管、运”全程介入

在义帝陵片区改造过程中，北湖区住建局通过“筹、建、管、运”全程介入，坚持“改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民”思路。以“EPC+O”模式的全过程链条，提升品质和成效。

首先，由社区党组织牵头，发动居民参与筹备，逐户上门摸排居民意愿，填报调查表。根据居民反馈小区“失管、失修”的问题，精准设计老旧小区改造方案，确保居民知晓率、支持率、同意率达到“三个100%”。

其次，建立健全“社区党组织、小区党支部、楼栋党小组”三级组织体系，协调城管大队、项目施工单位等共同成立城镇老旧小区改造临时工作组；开展“我是党员亮身份”活动，组织党员参与城镇老旧小区改造。

最后，愿景集团旗下的和家物业作为社会运营方，确权进场后，针对小区开展清风、无忧、点亮、暖心和馨居“五大行动”，彻底解决老旧小区“无人管、管理难、设施设备差”的难题。同时，梳理和挖掘小区内的可利用资源，规范车辆管理和飞线充电等问题，带来基础设施全面提质升级。此外，逐步挖掘和盘活区域内的闲置空间，完善邻里便民服务生活圈。

“点、线、面”延伸覆盖

在北湖区的实践中，“EPC+O”模式针对城镇老旧小区“对症下药”，以“成街连片、区块整体”的理念，通过“物管+城管”的方式，达到老旧片区物业全覆盖。整合零星空间资源，连片捆绑联动改造，重点解决和完善停车位、健身、文化、充电设施等公共服务设施，增加改造实用性和功能完整性。

同时，改造后由社会运营方通过“先尝服务、后付费用”方式，引导业主主动付费和长效管养，反哺城镇老旧小区改造和治理。此举将以往单一财政资金“输血式”改造，变为增强老旧小区自身内涵的“造血式”发展，实现了惠民生和促发展的良性循环。“点、线、面”延伸覆盖，将社区治理能力建设融入改造过程。

北湖区住建局党组书记、局长李育超介绍，对城镇老旧小区的改造、提质坚持“一月一调度”“每月解难题”工作机制，出台相关优化施工环境等保障措施，结合北湖区实际探索形成了“北湖模式”，有效解决了交房难、电梯更新难、小区旧改难、物业管理难等10多个民生难题。

作者：梁可庭

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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