律师在你身边（5）明明签了购房合同，但房东“一房二卖”，买房人怎么办？

魏勇湖南日报·新湖南客户端 2023-10-18 15:45:57

编者按：为切实做好“法治为民办实事”工作，积极发挥湖南省法律援助中心上海工作站作用，更好为在沪及华东地区湘籍企业和湘籍人士提供志愿法律服务，特开设“律师在你身边”专栏。

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【案例介绍】

2020年3月12日，陈某与李某签订《购房协议书》，一致约定：李某自愿将上海市嘉定区一套房屋出售给陈某，双方确认该房屋成交价为300万元；在签订此协议时，陈某支付购房首付款100万元给李某。协议签订后，陈某积极办理贷款事宜，李某也将房屋交给陈某入住，后因涉案房屋所在小区房价较大涨幅，李某违反合同约定，一直拒绝协助陈某办理涉案房屋不动产权属转移登记手续，陈某几经打听才发现李某已将房屋再次以350万元的价格卖给了孙某，并完成了产权变更登记，为此引起纠纷。

【 律师点评 】

这是一起典型的因房屋价格上涨，房东为追求更高的利益而“一房二卖”的情形，伴随着近年来二手房市场价格的波诡云谲，此类事件在实务中层出不穷，一方面是出卖人缺乏诚信意识，一味贪图利益，一方面是购房人缺乏法律风险意识，那么购房人如何避免陷入“一房二卖”的窘境，如果合法有效维护自身权益，显得尤为重要。

【律师建议】

对于买房人来说，建议采取如下四个措施来降低“一房二卖”的风险和损失：

1 、在购房合同中约定分期支付购房款

即使是手中现金充足不差钱，也建议不妨约定分期付款，分期的比例一般建议是前期先付30%，房屋交付后支付30%，余款

到办理过户之后再支付。这样可以对出卖人起到一定的约束作用。

2 、在购房合同中约定房东的违约责任

在房价一天一个样的市场下，不能因为卖家处于相对强势的地位，就不管不顾自己的合法权益，在签订购房合同时，我们不仅可以约定房东毁约的违约责任，还可以约定较高的逾期交房、逾期办理过户的违约责任金额。

3 、发现“一房二卖”时起诉要求确认合同无效或要求解除合同

如果签了合同，甚至搬进去住了却很不幸发现房东又把房子转手卖给了别人，应当及时告知房东已经违约，并要求房东支付违约金，如果可以证明房东是与第三人明显的恶意串通，比如虽然约定了较高的成交价，但是实际并不是真实的交易，仅仅是为了毁约而伪造交易，购房人可以要求确认其双方的合同无效，如果确实是房东为了卖更高的价格产生的“一房二卖”，买家可以“合同目的不能实现”为由要求解除房屋买卖合同。不仅可以要求房主返还已经支付的购房款，还可以要求房主支付违约金。

4 、及时办理预告登记

《中华人民共和国民法典》第221条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”因为我国不动产物权的归属和变更是以不动产登记簿登记为准，仅有合同不能发生物权变动的效力，那么为进一步保障交易安全，买方可以要求签署购房协议后及时办理预告登记，防止房东在后的售房行为。但必须在登记后90天内办理正式的转移登记。

以上就是购房者避免因房东“一房二卖”产生损失以及如何最大化维护自身权益的几个有效方法。

作者：魏勇律师，湖南长沙人，湖南元端律师事务所，毕业于山东大学法学院，2018年开始从事律师行业，主要从事民商事诉讼业务领域。

作者：魏勇

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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