随着“房住不炒”政策的贯彻及地方政策的层层加码，近年来，企业投资态度较为谨慎。一方面国企、央企凭借资金优势投资铺排迅速，一方面全国化房企补仓积极，充裕的可售货值将为企业销售带来支撑。

地产去金融化政策推进下，房企现金流天平将更多向经营端倾斜。存量规模的大小和存量结构的合理性，对企业发展的影响将愈发突出：销售去化的难易也决定了企业中短期流动性风险;项目市场表现力也将锚定企业中长期盈利能力与竞争序位。

大汉城建作为湖南本土房企TOP3，近年在长沙通过收并购、招拍挂方式等方式积极拓展，保持高节奏入市。同时整合优势资源，合作开发打造热门项目、布局潜力板块。当前，企业商品住宅库存面积近107万方，按照近一年商品住宅流速计算，可支撑企业1.6年的销售需求。

01企业库存去化周期

近107万方住宅待售面积，1.6年去化周期

大汉城建目前在长沙共布局7个项目在售。总体量超213万方，主要布局在金桥枢纽板块及岳麓区热点板块，除了大汉·西城壹号为商业地块外，其余均为涉宅地块，均以中小体量为主。

当前，6个在售的涉宅项目中，住宅总体量为144.6万方。减去已经去化的体量，剩余体量约69.6万方。此外，加上3个待开发土地中的住宅建面，剩余住宅库存约为106.9万方。

按照过去1年去化66万方的流速计算，剩余库存去化预计可支撑企业1.6年的销售需求。

02企业库存周转情况

一二级市场有序获地，强强联袂资金周转健康

年均2-3全新项目入市，资金高效率周转

2009年大汉城建进驻长沙快速布局，2013年百亿投资河西，以望城为据点实现多个项目落位，其中，大汉汉园、大汉月亮河畔、大汉公园里、大汉汉府等均多次开盘售罄，备受市场认可。

大汉城建在长沙内六区布局

2019年开始，大汉在土地一、二级市场有条不紊的合理获地，不断扩大市场占位。短短2年多时间，在售项目7个，保持每年2-3个全新项目入市的扩张节奏。从具体时间来看，拿地到开盘平均历时7个月，实现资金的高效率周转。

大汉城建在长沙主要发展历程

强强联袂资源整合，加快去库存

2020年，为应对行业新形势，开启战略转型，持续深耕长沙市场。为实现稳健运营，以合作拿地、强强联袂的方式扎根长沙，实现资源整合促业绩，多方位保障资金周转运营。

2020年6月，大汉与大唐联合竞得长沙市038号地块，以本土优势进行资源嫁接和整合，借鉴大唐在国韵地产领域的成功经验，联袂打造汉唐世家。从拿地到开盘仅用时 161天，开盘后49天内劲销9.1亿，成为长沙高新麓谷板块两年来唯一推盘摇号的网红楼盘。 强强联袂首战告捷，同年9月，大汉联合力高集团、南昌国资地产，以深厚品牌实力和多元资源优势打造汉高·学士府，打造高层、LOFT、复式三大产品，今年2月首开售罄，加推同样保持市场高热度。

除此之外，2020年7月，大汉首进长沙县，战略携手龙喜底价摘牌长沙县黄兴镇鹿芝岭两地，将合作打造湖南龙喜大美公社，包含陈立言美术馆、中医康养中心、国学书院、美丽乡村研究院等，共筑文旅小镇。

03企业库存结构

商住库存比2:3 结构较为合理

当前大汉城建整体物业库存中，商业库存约85万方，住宅库存107万方，商住库存比约为2:3，库存结构较为合理。

高铁西商业公寓，差异化产品受市场认可

商业库存主要集中在高铁西站附近的大汉·西城壹号，总建面60万方，规划大汉集团总部。项目以差异化打造居住性公寓产品，推出建面约46-68㎡精装公寓，燃气入户，带厨、卫、卧的一室一厅格局，更符合周边产业群体过渡性自住的需求。

同时，大汉不断进行产品优化，创新采用“过道+中庭双采光”的建筑结构，牺牲面积，用更高成本实现明厨明卫，提升使用性能。依托大汉金桥国际家居建材的产业优势，以1500元/㎡的精装成本，带来优质的精装质量。

2020年随着高铁西站进入实质性建设期，项目周边有着强劲的产业和人口支撑，2020年10月首开入市，当天热销500余套，在长沙公寓产品同质化的当下，凭借优势资源的嫁接、产品创新等差异化特征受市场认可。

住宅存量流速快，待售地块综合竞争力较大

住宅库存集中在汉唐世家、大汉汉府以及大汉翰林府(待入市)。从项目流速数据来看，汉唐世家自入市多次开盘去化达90%，屡次房客比低于1，实现6开6捷的“现象级”热度。平均月均流速190套，位列麓谷板块第二。

大汉汉府分为一二三期开发，二期于2020年12月底开盘。产品打造上，总结一期经验，从社区规划到户型设计等方面进行了全面升级，带来全新建面约121-131㎡错层复式产品，2梯2户纯板楼，得房率高达128%。叠加高铁西和月亮岛双片区配套资源以及高性价比优势下，项目加推去化遥遥领先板块全市平均水平，市场热销效应显著。

大汉翰林府(待入市)位于湘江新区岳麓高新区，被洋湖垸、梅溪湖等热门板块环绕，共享高能级配套资源。随着长沙西进发展，湘江智谷·人工智能科技城不断推进，华为、腾讯等公司已经签约，未来高净值人群的入驻将为片区带来新活力。

地块为商住用地，商住比8:92，容积率2.0-2.5，限高50-80米，或将打造小高层社区。且项目配建品牌九年制学校，坐拥稀缺双学区优质教育。当前周边在售项目仅一个，随着大汉翰林府入市，低密度优质学区房将释放人居与产业的大价值，未来潜力看好。

近年来，大汉城建在宏观环境多变的情况下保持逆势前行，平均每年2-3个新项目入市，销售业绩稳定增长。提质增效下，企业有序投资，扎根望城的同时，土储逐步布局新兴潜力板块。以强强联袂的合作方式，整合优势资源，流速位于板块前列。当前，企业住宅库存约107万方，预计可支撑企业1.6年的销售需求，整体库存健康度较高。

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责编：尹舒艺

来源：克而瑞湖南