原标题：集体经营性建设用地可直接入市

《土地管理法》修正案通过，明确规定地方政府不能强迫农民退出宅基地

昨日上午，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》《城市房地产管理法》的决定。该决定自2020年1月1日起施行。

此次《土地管理法》的修改中，最受关注的是集体经营性建设用地入市的相关内容。新修改的《土地管理法》的审议通过，还有哪些重大突破，又将带来怎样的影响呢？

综合本报记者刘李、央视报道

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕。会议以163票赞成、1票反对和3票弃权表决通过了全国人大常委会关于修改《土地管理法》《城市房地产管理法》的决定。

本次《土地管理法》修改，意味着集体经营性建设用地入市改革的成果向全国推广，这将为入市交易的市场化扫除障碍。

改革

破除集体经营性建设用地入市障碍

本次通过的《土地管理法》修正案，在农村“三块地”改革方面做出多项创新性规定：

一是在土地征收方面，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。把真正的公益性的用地，通过征收的方式，从农民集体所有转化为国有，然后再提供给相关的公益事业方面进行使用。在征地补偿方面，新法改变了以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，按区片综合地价进行补偿，并且完善了土地征收程序，把批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

二是在集体经营性建设用地入市方面做出重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。同时，在集体建设性用地入市时，法律要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。此项创新是本次《土地管理法》修改的最大的亮点。

三是在宅基地方面，在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。另外，下放宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

四是将“基本农田”全部修改为“永久基本农田”。省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低。耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地；耕地质量降低的，由国务院责令在规定期限内组织整治。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，易地开垦数量和质量相当的耕地。

影响

构建政府和集体双主体土地供应模式

长期以来，我国土地供应市场由政府垄断。允许集体经营性建设用地入市，将打破现有单一主体供应格局，构建起地方政府和集体双主体的土地供应模式，保证集体经营性建设用地和国有建设用地在同一平台合法交易，具体操作模式与国有土地有所不同。

“从入市用途来看，集体土地入市主要集中在工业和商业领域。已入市的集体经营性建设用地中，规划工矿仓储用地的占比95%，商服用地占比3%，这部分用地入市可能对国有工业、商业类土地造成冲击。”保利投顾研究院表示，特别是城市核心区域内往往分布在大大小小的“城中村”，内部遗留的厂房和仓库或闲置荒废，或低价出租，这类集体经营性建设用地区位优势明显，土地价值高，对同类型的国有土地替代程度也越大。在宅地供应方面，集体土地建设商品住宅窗口仍未打开，短期内对宅地市场冲击较小。但长期来看，集体经营性建设用地入市将极大补充工业、商业用地量，间接重塑国有建设用地供地结构，未来或提升国有建设用地中用于住宅开发空间。

“对于房地产市场来说，更多土地可以进入土地供应市场，直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，有利于缓解供给矛盾。”诸葛找房分析师岳蒙蒙认为，面粉决定面包的价格，低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势，此类土地还有很大一部分是用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。

湖南试点案例

集体土地入市农民占股10%

7月23日，湖南首个集体土地入市项目泛家居企业总部聚集区尚东产业小镇二期在浏阳开建。

2015年1月，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》下发，湖南浏阳成为了全国33个农村土地制度改革试点县（市、区）之一。抓住这个契机，浏阳永安镇摸索出了“两入两统两建”的集体土地入市新模式。

“两入”，即土地入市、农民入股，永安镇西湖潭村5个村民小组将354.38亩集体经营性建设用地统一流转到村级土地合作社，村级合作社将土地到国土资源部门挂牌，星辰商业发展有限公司(简称“星辰公司”)通过招拍挂的方式取得了土地的使用权。村级合作社将354.38亩集体经营性建设用地的使用权作价入股到星辰公司，占公司全部股权的10%。

“两统”即统一规划建设、统一安全环保，星辰公司作为投资运营公司，以自有资金投入聚集区基础设施建设，统一负责规划设计、手续办理、“三通一平”，统一安全环保设施建设。

“两建”即拆散建整、拆旧建新，原有家具企业主向政府递交申请书，承诺在永安家具产业聚集区新厂建成后立即拆除“小乱差”厂房，拆一批建一批。这块地成为了永安家具制造产业聚集区的一期项目所在地。

去年底，该项目拿到湖南首本集体土地入市的工业厂房预售许可证，一期8万多平方米的4栋厂房12月23日正式开售。

背景

制度改革试点取得阶段性成果

此前，城乡土地二元制下，城市土地所有权归属国家，农村土地所有权归集体，使用权也只能在集体内部流转。集体土地要入市开发，必须通过政府征地将其变性为国有土地，方可进行。

保利投顾研究院认为，随着新型城镇化的进行，国有建设用地指标捉襟见肘，而集体土地一直处于被割裂的市场，特别是征收作为非市场化配置手段，导致集体土地与国有土地价差极大，热点城市土地征收、土地出让和市场交易三者的价格比甚至高达1:10:50，农民无法分享到城镇化红利。

针对农村土地制度存在的突出问题，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对改革提出了明确要求。为审慎稳妥推进，2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对农村土地制度改革进行顶层设计。2015年2月，全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定》，选取北京大兴区、上海松江区等33个县市区先行试点农村“三块地”改革。三块地包括农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三大内容。目前改革试点已取得阶段性成果。截至2018年底，已入市集体经营性建设用地1万余宗、面积9万余亩，总价款约257亿元，扣除调节金、税费等费用，共获得入市收益178.1亿元，为《土地管理法》修改奠定了坚实的实践基础。

记者：刘李

责编：张云龙

来源：潇湘晨报