老城不老，向“新”而生

刊载于《湖南日报》2026年10月19日02版​

湖南日报全媒体记者 刘乐 肖霄 见习记者 鲁钦轲

一座老城，如何焕发新的生命力？

10月16日，全省城市更新工作现场会在长沙召开。与会代表实地观摩长沙绿色完整居住社区、厂网一体和按效付费建设、老旧厂区更新改造、历史文化街区保护利用等项目，在全省实践中寻找答案。

点上出新，老城“长出”新日子

走进雨花区砂子塘街道金科园社区，阿姨们在崭新篮球场上跳着广场舞，球场边的长者运动康养服务之家，老人进进出出。

77岁的黎德贤几乎天天来。“步行5分钟，能运动、能艾灸、能打牌唱歌，在家门口就能快乐养老。”她笑着说。

这个建于1963年的原单位型社区，一度设施陈旧、配套缺失、老龄化加剧。社区党总支书记蒋雯说，社区征集了200多条居民建议，“居民需要什么，我们就改什么”。争取中央及省级财政资金3735万元，原产权单位提供价值2246万元的闲置资产，专营单位投入558万元改造水电气，再引入社会资本投入4744万元，建成涵盖综合养老、青年公寓、全民健身中心的“15分钟便民生活圈”。老社区，住出了新滋味。

沿湘江往南，恰同学少年广场，入秋后来江边散步的本地人多了起来，外地游客争相与橘子洲头的毛主席雕像合影。这里原是红辣椒广场和水厂闲置厂房，2024年7月启动提质，2025年1月建成。不大动干戈，拆围墙、通步道，释放出1.6万平方米通透空间。改造后，年接待游客超500万人次，年直接经济收益超650万元。

观光巴士沿湘江中路串联橘子洲、杜甫江阁、油脂厂、碧湘楚巷、潮宗街，年载客约30万人次。一条江岸，就这样串了起来。

再往南，天心区劳动西路与湘江中路交会处，走过90余年岁月的老油脂厂悄然变了模样。

12个巨型油罐依旧矗立，外立面斑驳沧桑，“红星”“白沙”字样依稀可辨。昔日储油罐，如今成了艺术展厅、咖啡馆。从打油到“打咖啡”，两个时代在同一容器里无声接棒。

园区没有大拆大建。油罐只做结构加固，九成原始布局留存，5万块民国刻字旧砖重新砌进新墙。12个油罐各有新身份：沉浸式演出、咖啡茶饮、艺术特展、潮流零售、书店……“在工业遗存这种充满力量感的建筑体量下，其实有温柔的一面。”长沙城发文旅集团达美公司副总经理何为说。这种温柔为年轻人所接纳，日均客流3000至4000人次，月营业额突破200万元。

油脂厂过去不远，就是西文庙坪。这片3.7公里的湘江东岸更新带上，西文庙坪是最老的一段，是长沙千年文运文脉的核心承载地。片区保留40余条传统街巷，现存市级文保单位4处、历史建筑19处。一栋一策修缮，街巷肌理没变，人还是那些住了几十年的老街坊。

城市更新，不是推倒重来，而是让旧空间长出新功能。作为中央财政支持实施城市更新的城市，长沙首创“六步工作法”获联合国推介，“无体检不更新”等12项创新经验入选住建部可复制清单。

面上开花，各有各的探索

长沙的探索不是孤例。全省各地路径各有不同。

工业城市更新，首先要留住产业、留住人。株洲是“一五”“二五”时期重点建设的工业城市，厂区周边环境一度滞后，被戏称为“厂内欧洲、厂外非洲”。

株洲选择将“工厂孤岛”变成“产业社区”。田心片区完善市政配套，建设青年运动场地、科创营地和人才公寓，让科研人员“把家安在厂门口”；清水塘片区累计投入超300亿元推进土壤治理和产业导入，中车双碳产业园等项目成功落地。

郴州裕后街走的是另一条路。老街由湖南建投集团整体自持、长期运营，2024年接待游客约450万人次，整体出租率87%。2025年，以街区商业物业为支撑发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）融资4.43亿元，形成“国企自筹投入+政府政策撬动+运营现金流培育+证券化退出”的闭环。一条老街，打通了投资、运营、退出全链条。

有大片区，也有小社区。邵阳双清区塔北完整社区，把27个老旧小区整合成一个改造单元，推行“EPC+O”模式，由专业运营企业统筹物业管理、设施管护和公共服务运营，确保改完有人管、管得住。

更新触角还延伸到县域。靖州作为全国首批县城体检县，2024年以来谋划储备城市更新项目46个，争取落地中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等资金14.92亿元。这些项目，都是从城市体检的问题清单里一条条筛出来的。

深处发力，往下怎么走？

城市更新，不只是建筑空间的改造修缮，同时是文化的传承、产业的升级、民生的提质。

以街区为例。基础设施是否合适、改造升级是否有特色，决定更新的成色。而商户是否愿意留下、新业态能否融入原有生活、项目收入能否覆盖维护成本，则决定了更新能走多远。

换句话说，更新只是第一步，更关键的是怎么运营、怎么算账。

中建五局在省博—烈士公园片区落实“1151”好城区城市更新体系，以“城市合伙人”身份探索“四级平衡”——单项目自平衡、更新单元平衡、核心区统筹平衡、全域片区协调平衡。公益、经营项目分类建账、独立核算，以经营性项目增量收益合规反哺公益民生投入。先把账算清楚，再动手干。

会上透露，2026年全省共争取中央预算内投资、超长期特别国债、中央财政资金等170.19亿元，占全国总量的5.06%。推行“拼盘式”资金争取模式，构建“政府补一点、群众出一点、市场投一点”的多元筹资机制。

在这张资金拼盘里，政策性金融是不可或缺的一块。国开行湖南分行在长沙西文庙坪历史文化街区项目，提供8100万元资本金及6亿元项目贷款，实现“资本金”与“贷款”一次配齐。农发行湖南省分行累计投放城市更新贷款465亿元，覆盖城中村改造、老旧小区改造、地下管网更新等领域。

湖南建投集团把策划设计、工程总承包和运营整合为“P+EPC+O”。裕后街依据客流和经营数据分期建设，领创数智中心边建设边招商。先想好谁来运营、怎么运营，再决定怎么建。

有钱出钱，有力出力，还得有机制兜底。省住房和城乡建设厅明确，推行片区整体打包、“肥瘦搭配”，推进“策投建运退”一体化，探索CMBS、REITs等资产证券化路径，实现项目可持续“造血”。力争到2028年，全省完成城市更新投资4000亿元。

城市更新的“新”，是老城墙根下“长出”新的烟火气，是旧厂房里装下新的生活方式。留得住来处，才看得见去处。

作者：刘乐 肖霄 鲁钦轲

责编：吴天琦

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来源：湖南日报