湖南日报全媒体记者 李成辉

“物业费能随意定吗？”“刚交房就得交物业费？”“空置房有没有优惠？”近日，长沙市市场监督管理局发布《长沙市住宅小区物业服务收费及电梯安全使用规范经营指引》（下称《指引》），针对群众反映强烈的物业收费不透明、服务不到位、电梯安全责任不明等问题给出明确答案，全方位规范住宅小区物业服务收费。

物业公司代收水电费严禁加收费用

“交了两年多才知道，小区收取的水费一直存在问题。”说起自己的遭遇，长沙市民刘女士苦笑不已。

类似经历并非刘女士独有。物业公司代收水、电费时“额外加价”，曾是让业主们满心困扰的烦心事，而关于加收行为的合法性，更是众说纷纭、难有定论。

《指引》明确，物业公司在代收水费电费时严禁加收其他费用，如“水损费”“加压电费”“转供费”都在禁止之列。供电系统和供水系统运行维护费用（包括电费、损耗、日常维护维修等）应通过物业费、租金、公共收益等途径解决，或据实分摊。

《指引》还明确，实行按实分摊的物业服务人应单独列账，按抄表周期向业主公布供电系统和供水系统费用支出情况和分摊明细。其中，供水系统的分摊水损最高不超过8%，供电系统的分摊电损最高不超过6%。

目前长沙市转供水小区居民合表用户终端水价为3.56元/立方米；转供电小区居民终端电价为0.604元/度，执行居民合表的非居民用户电价为0.634元/度。此外，物业公司也不能将自有用水和自有用电费用转嫁给业主。

物业费定价分两类，政府指导价需备案

不少业主疑惑“物业费是谁定的？能不能随便涨？”《指引》明确，长沙住宅小区物业费分“政府指导价”和“市场调节价”两类，定价规则与房屋性质、业主大会成立情况直接挂钩。

业主大会成立前的普通商品住宅，其物业费（含已购车位物业费、装修服务费、装修垃圾清运费）按政府指导价执行；别墅（带室外庭院独立成栋或联排商品住宅）、非住宅，以及业主大会成立后的普通商品住宅，实行市场调节价。

要注意的是，实行政府指导价的普通商品住宅（包括高层、洋房、叠墅等）前期物业服务费，应在承接查验移交完毕后的三十日内，报当地发改部门备案审查，且后续收费需严格按照备案审查通过的标准执行。这也意味着，若未经过备案审查就自行制定物业费标准，或实际收费超出备案审查的核定标准，均属于违法行为。

某物业服务有限公司长沙分公司就因未经发改部门核定，即按3.2元/月·平方米的标准，向小区高层住宅业主收取了物业服务费，被长沙市场监管部门立案调查，罚款6万元。

值得注意的是，物业不得借“增值服务”变相涨价。若发改部门备案时注明“增值服务另行约定”，增值服务协议需与原物业服务合同分开签订，服务内容、金额单独列明，且不得与原服务内容重叠——比如小区安保已在原合同内，增值服务就不能再以此收费。

交房次月才交费，空置房有阶梯优惠

“刚收房就要交物业费？”针对业主关心的交费时间，《指引》也给出明确答案：物业费自房屋交付次月起向业主收取，交房当月收费属违法；建设单位承诺减免的物业费，由建设单位承担，不得向业主收取；若房屋存在质量问题需整改，整改期间物业费由建设单位交纳；业主无正当理由拖延收房的，从通知收房的次月起计费。

此外，空置房业主还能享受收费优惠，但需先明确“空置房”定义：仅指建设单位毛坯交付后未装修未入住或使用，或精装交付后书面报告物业并经确认未入住或使用的普通商品住宅，已入住后暂时离开的房屋不享受优惠。

优惠规则分阶段执行：2022年7月前签订的物业合同有约定的，按约定执行；无约定的，2022年7月至2025年2月期间，按物业费标准的90%缴纳；2025年3月起实行阶梯优惠——交房次月起连续空置至第24个月，按70%缴纳；第25个月起至空置结束，按90%缴纳。

长沙市场监管部门提醒，若业主遇到物业违规收费，可保留证据，拨打“12345”或“12315”投诉举报，维护自身合法权益。

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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