最近不单只土地市场热闹，房地产市场（无论是新房还是二手）同样相当火热。

目前，大部分人都是贷款买房，不管你是公积金贷款还是商业贷款其实还是有很多使用限制的，比如有一个很重要的标准就是：楼龄。这是很多购房者都容易忽略的细节。

楼龄，公积金贷款和商贷很看重

看年龄评估风险，是公积金贷款非常严格的一条标准。其中，年龄包括贷款人的年龄以及贷款房子的楼龄。

公积金贷款要求

按照公积金现行政策要求，一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过35年。借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后5年，退休年龄一般按照男性60岁，女性55岁计算。

注

这些房子不能做公积金贷款

1、第一套房的公积金贷款未结清，第二套房是不可以使用公积金贷款的。

2、首套房面积超过140平，那么，再购买二套房，即使从未使用过公积金，也是无法办理公积金贷款的。

3、购买办公用房、商业用房、商住两用房、车库、别墅以及其他非居住用房的，不予申请公积金贷款。

4、如果有两次公积金贷款记录，不管结清与否，再次买房，不可办理公积金贷款。

5、广州市规定，砖木结构、混合结构的房子是不能做公积金贷款的，只能做商业贷款。

二手房接盘侠需特别注意！广州目前很多二手房其实楼龄都很高。然而，不少买家，尤其是求学位房的买家，只是紧盯着学位问题，对老房子的楼龄并不是非常在意，等到快签约的时候才发现，原来老房子要获得公积金贷款的难度很高。

二手房常见楼龄纠纷

1、买家需要缩短贷款年限，导致月供额增加，供楼压力增大；

2、被迫改成商业贷款，增加利息支出；

3、双方扯皮，耽误交易时间，影响后续事宜的推进；

4、可能出现价格纠纷，如果碰到强势的买家，业主可能签约后会降价息事宁

人，不过多数情况是买家要吃哑巴亏。

商业贷款要求

商业贷款对楼龄要求略微宽松，但同样房贷与楼龄有密切关系。看五大行＋首套利率最低的汇丰银行房贷详情表发现，除了交行坚持楼龄＋贷款年限≤40年外，其余工农中建四行纷纷表示可以放宽至50年。不过，也并非所有银行网点，都如此执行。

年龄限制方面，只要是18周岁以上，男性最高60岁，女性55岁（处级以上干部顺延5岁）的合法公民均可 。

那如何目测大概房子的楼龄呢？

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查看外立面

从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。

1988年以前

1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”。比如我们熟悉的黄皮楼

1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；

1988-1992年

1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；

1993-1996年

1993年至1996年，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗。

1996-2000年

1996年至2000年以后，条形砖开始风行从化，开发商在修建房子时开始重视外观。

2000年至今

2000年至今，近几年，推出的新楼盘已经采用各种形式的条形砖，甚至采用玻璃外墙。

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细辨内结构

１）上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。

2）上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在14至15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。

图为81平方米的户型图和客厅实景图

３）设计有漂窗、高层露台的住宅楼多为2002年以后的建筑。

BUT

不止人会扮嫩，房子也会扮嫩。

楼龄的判断并不能仅靠眼睛看，眼睛有时候也会骗人的。

如何查真实楼龄？

主要看三个东西：房产证图纸、评估报告、网签合同（产权查册书）。三者取其中楼龄最长的一个为标准。

有时候，房子（以石米外墙的物业为多）查册和房产证都没有显示建筑年代，此时，就要以评估公司做的年限报告为准。

假如买家担心贷款这一关可能有问题，可与业主在合同中约定：“若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，买卖合同可解除等条款”，尽可能减少自己的损失。

责编：戴鹏

来源：羊城楼市